Désordres cachés révélés après la promesse, l’acquéreur peut-il récupérer son indemnité d’immobilisation ?

Le problème concret

Vous avez signé une promesse unilatérale de vente sur un immeuble et versé une indemnité d’immobilisation, consignée entre les mains du notaire. Quelques semaines plus tard, un rapport d’expertise vous parvient. Il décrit des fissures structurelles et des infiltrations anciennes, que rien dans le dossier de vente ne laissait soupçonner. Vous ne voulez plus acheter, et le vendeur réclame l’indemnité au motif que vous ne levez pas l’option. Le notaire, de son côté, ne libérera pas la somme sans accord des parties ou décision de justice.

Ce que paie vraiment l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’exclusivité consentie par le promettant, qui renonce pendant la durée de la promesse à vendre son bien à un tiers. Dans une promesse valable, elle reste donc en principe acquise au promettant lorsque le bénéficiaire renonce pour des raisons qui lui sont propres, sous réserve des conditions suspensives.

La question est dès lors de savoir si la promesse elle-même tient. Lorsque le consentement du bénéficiaire a été vicié, la promesse est nulle, et l’article 1178 du code civil prévoit que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ». Les prestations exécutées donnent lieu à restitution, de sorte que l’indemnité versée doit être rendue. Le même texte réserve en outre la réparation du dommage subi.

La lecture de la promesse reste indispensable avant toute démarche. Une condition suspensive technique, par exemple l’absence de désordre structurel, suffit parfois à libérer le séquestre sans démontrer de dol. La distinction entre défaillance de la condition et refus fautif du bénéficiaire est développée dans notre analyse de la défaillance fautive du bénéficiaire d’une promesse de vente.

Les fondements de la restitution

Le devoir d’information précontractuelle

L’article 1112-1 du code civil impose à la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que cette dernière l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. L’état structurel d’un immeuble a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, et les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir.

La charge de la preuve est répartie par le même article. Il incombe au bénéficiaire de prouver que l’information lui était due, puis au vendeur de prouver qu’il l’a fournie.

La réticence dolosive

Le manquement au devoir d’information n’entraîne l’annulation que dans les conditions des vices du consentement. L’article 1137 du code civil qualifie de dol « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Il faut donc établir que le vendeur connaissait les désordres, qu’il savait leur importance pour l’acquéreur et qu’il les a tus.

La troisième chambre civile a approuvé l’annulation d’une vente dont la venderesse avait décrit à la mairie, avant la vente, des fissures qui s’élargissaient, puis s’était tue, les photographies remises aux acquéreurs ne montrant aucun désordre. La Cour retient que « le silence gardé sur ces éléments d’information » par la venderesse, qui avait sciemment dissimulé les travaux de réfection consécutifs aux désordres, avait été déterminant de la décision des acquéreurs (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-13.964).

L’article 1602 du code civil, selon lequel le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige et tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre lui, joue un rôle d’appoint. Il permet d’écarter l’interprétation favorable au vendeur d’une clause d’état des lieux rédigée en termes vagues. La portée de ces clauses lorsque le vendeur a lui-même réalisé des travaux est examinée dans notre article sur la clause de non-garantie des vices cachés du vendeur qui a fait les travaux.

La date de la promesse fixe l’appréciation

Le dol s’apprécie au jour de la formation du contrat, c’est-à-dire à la date de la promesse. La première chambre civile l’a jugé à propos d’une hypothèque que le promettant connaissait et que le bénéficiaire n’avait découverte qu’après la signature. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que « l’existence du dol allégué devait être appréciée à la date d’établissement de la promesse », et valide l’annulation de la promesse ainsi que la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation (Cass. 1re civ., 21 février 1995, n° 92-18.394).

La date de communication du rapport importe donc peu en elle-même, car seul compte ce que le vendeur savait au jour de la promesse. Un rapport antérieur conservé par le vendeur est la preuve la plus forte. À défaut, sa connaissance se démontre par d’autres pièces, telles que des déclarations de sinistre, des devis de reprise, des échanges avec un syndic ou une demande de reconnaissance de catastrophe naturelle.

Le même arrêt précise que poursuivre les discussions après la découverte ne vaut pas confirmation de l’acte nul. En revanche, la réitération de la vente en connaissance de cause exposerait l’acquéreur à se voir opposer une confirmation, ce qui commande de ne rien signer avant d’avoir arrêté sa position.

Le délai de rétractation ne se rouvre pas

Il est parfois soutenu que la révélation tardive d’une information substantielle ferait courir un nouveau délai de rétractation de 10 jours au titre de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette affirmation est inexacte et doit être écartée.

Le texte ne bénéficie qu’à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, ce qui exclut en règle générale le marchand de biens et la société d’investissement. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Le juge n’admet une nouvelle notification que lorsqu’un avenant ou l’acte définitif modifie de manière substantielle le contrat initialement notifié (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-17.846). Ce mécanisme vise une modification de l’accord, non la découverte d’un fait nouveau sur l’état du bien, qui relève du dol.

Ce qu’il faut faire

La démarche s’engage avant l’expiration du délai de levée d’option, afin que votre refus ne puisse être présenté comme une simple renonciation. Elle repose sur des pièces, car le juge apprécie la connaissance du vendeur au vu du dossier et non de la gravité apparente des désordres.

• —Notifier au promettant et au notaire, par lettre recommandée, un refus de réitérer motivé par la dissimulation des désordres, rapport joint.
• —Réunir les preuves de la connaissance du vendeur à la date de la promesse, notamment les déclarations de sinistre, les factures de travaux de reprise, les procès-verbaux d’assemblée générale, les correspondances et les annonces de vente avec leurs photographies.
• —Comparer le dossier remis avant la signature avec l’état décrit par l’expert.
• —Mettre en demeure le notaire séquestre de ne pas libérer les fonds au profit du promettant, en lui rappelant la contestation en cours.
• —Saisir le tribunal judiciaire d’une demande d’annulation de la promesse, de restitution de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts et de dommages et intérêts au titre des frais exposés.

Quant au délai, l’action en nullité se prescrit par 5 ans selon l’article 2224 du code civil, et l’article 1144 du même code fait courir ce délai, en cas de dol, du jour où celui-ci a été découvert. La restitution de l’indemnité d’immobilisation reste toutefois plus simple à obtenir lorsque la contestation a été formalisée avant que le promettant ne réclame les fonds. Lorsque le vendeur est une personne publique, d’autres règles s’ajoutent, comme le montre notre analyse de la vente devenue parfaite malgré le refus du vendeur public de signer.

Questions fréquentes