Les propriétaires confrontés à une occupation illégale se heurtent souvent à un dilemme procédural : agir vite pour protéger leur bien, sans pouvoir identifier les occupants. Dans certains cas, la loi autorise l’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête, c’est-à-dire sans convocation préalable des personnes présentes. Cette voie exceptionnelle, l’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête, peut même conduire à une expulsion en période hivernale, lorsqu’une voie de fait est caractérisée.
(Les données sont modifiées pour anonymisation.)
Contexte pratique
Notre cabinet a été saisi par le propriétaire d’une maison inoccupée, victime d’une intrusion récente. L’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête a été envisagée pour résoudre le problème.
Le commissaire de justice, intervenu à deux reprises, a constaté qu’une effraction avait été commise et que les serrures avaient été changées, empêchant tout accès au bien.
Les occupants n’ont jamais répondu aux appels réitérés ni décliné leur identité, rendant impossible toute mise en cause nominative. Opter pour l’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête s’est avéré nécessaire pour avancer.
Parallèlement, le bien faisait l’objet d’une expertise judiciaire ordonnée à la suite de désordres d’infiltration.
L’occupation illicite empêchait toute visite de l’expert, aggravant la dégradation du bâtiment et compromettant la poursuite des opérations judiciaires.
La problématique juridique : agir sans contradictoire
La question centrale était de savoir si une ordonnance sur requête pouvait être sollicitée sans convoquer les occupants.
L’article 493 du Code de procédure civile autorise le juge à statuer sans débat contradictoire lorsque « le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse ».
Cette exception s’applique notamment lorsque les occupants refusent de s’identifier ou que leur nombre rend toute assignation impossible.
La jurisprudence reconnaît que cette procédure peut être utilisée en matière d’expulsion lorsque la multiplicité ou l’imprécision des occupants rend la voie contradictoire inopérante (Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n°19-20.801 ; Cass. 2e civ., 20 mars 2014, n°12-29.568).
Dans le cas traité, les constats successifs établissaient clairement ces conditions : impossibilité d’identification, refus de contact et occupation persistante après effraction.
Notre stratégie : obtenir une expulsion immédiate
Nous avons choisi de saisir le président du tribunal judiciaire par voie de requête non contradictoire, en démontrant :
- l’impossibilité matérielle d’assigner les occupants ;
- la privation manifeste de jouissance du bien ;
- la voie de fait constituée par l’intrusion et le changement de serrures ;
- l’urgence liée à la paralysie de l’expertise judiciaire et au risque d’aggravation des désordres. Cette approche illustre l’efficacité de l’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête.
Le juge a autorisé l’expulsion de tous occupants de fait, avec le concours de la force publique, passé un délai de 48 heures après affichage sur les lieux.
L’ordonnance a également écarté le bénéfice de la trêve hivernale, en application de l’article L.412-6, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui exclut cette protection lorsque les lieux ont été occupés par voie de fait.
La jurisprudence confirme cette solution : les squatteurs ne peuvent se prévaloir de la trêve hivernale lorsqu’ils se sont introduits illégalement dans un bien, l’occupation sans titre constituant alors un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n°19-19.165).
Enseignements pour des cas similaires
L’ordonnance sur requête demeure un outil exceptionnel mais déterminant lorsqu’un immeuble est occupé anonymement ou après effraction.
Elle suppose une démonstration précise :
- Impossibilité d’identification des occupants ou refus de coopérer ;
- Voie de fait caractérisée (intrusion, changement de serrures, dégradation) ;
- Urgence concrète : privation de jouissance, risque de dommage ou blocage d’une procédure judiciaire.
Dans ces conditions, le juge peut autoriser une expulsion rapide et proportionnée, y compris pendant la période hivernale.
Conclusion
L’expulsion sur requête illustre la capacité du droit à concilier la protection du domicile et le respect du droit de propriété. L’expulsion de squatteurs par ordonnance sur requête permet une intervention rapide et efficace.
Lorsqu’une effraction est constatée et que l’urgence est manifeste, le juge peut intervenir immédiatement pour rétablir la situation légitime du propriétaire.
À retenir
- L’article 493 CPC permet une expulsion sans contradictoire lorsque les occupants sont inconnus ou injoignables.
- La trêve hivernale ne s’applique pas en cas de voie de fait caractérisée.
- L’urgence est renforcée en cas de dégradation du bien ou d’expertise judiciaire bloquée.
⚖️ Cet article propose une analyse juridique générale. Il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation particulière.
👉 Si votre situation diffère, vous pouvez réserver un rendez-vous directement en suivant ce lien.
Une première consultation de 15–20 minutes est offerte.
Allez plus loin voir notre article sur les désordres cachées