Arrêts n° 24-11.437 et 24-16.993, publiés au Bulletin
Vous êtes propriétaire-bailleur d'un logement dont vous connaissiez les défauts de conformité lors de la signature du bail. Peut-être avez-vous envisagé de donner congé à votre locataire pour réaliser les travaux de mise aux normes. Pensez bien : cette stratégie ne tient plus juridiquement. Deux arrêts de cassation du 4 juin 2026 viennent de verrouiller l'obligation de délivrance d'un logement décent, en interdisant précisément ce contournement. L'enjeu est majeur pour les investisseurs immobiliers et les gestionnaires de patrimoine.
Le bailleur ne peut pas donner congé au motif qu'il veut réaliser des travaux de mise en conformité si, au moment du bail, il savait que le logement n'était pas décent. C'est contraire à la loi.
La situation : le bailleur connaissait le défaut
La Cour de cassation l'affirme clairement dans son arrêt n° 24-16.993 : ne constitue pas un motif « légitime et sérieux » de congé — au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 — la réalisation de travaux destinés à remédier à l'indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail.
Concrètement, vous ne pouvez plus prétendre que vous aviez simplement oublié, ou que vous croyiez que le logement était conforme. La Cour exige que vous ayez ignoré l'indécence. Si vous aviez conscience, à la signature, que le logement manquait de conformité en matière d'habitabilité (superficie insuffisante, défaut d'aération, chauffage absent, humidité chronique…), vous n'avez aucun motif légitime pour congédier le locataire afin de régulariser.
C'est une rupture importante : pendant des années, certains bailleurs ont cru pouvoir utiliser le congé comme une soupape, en attendant que le locataire parte pour alors faire les travaux. La jurisprudence ferme cette porte.
Si vous avez donné congé à un locataire pour des travaux de conformité, et si vous saviez que le logement était indécent dès le départ, le congé peut être annulé par le juge.
L'obligation de logement décent : caractère continu et recours du locataire
L'arrêt n° 24-11.437 complète ce triptyque en clarifiant un point fondamental : l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent n'est pas une simple obligation de fait ponctuel au moment de la mise à disposition. C'est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.
Qu'en découle-t-il pour le locataire ? Deux choses :
1. L'exécution forcée reste possible tant que l'indécence persiste. Le locataire peut poursuivre le bailleur en justice à tout moment, non pas pour obtenir un dommage historique sur trois ans, mais pour forcer le bailleur à régulariser. Le juge peut ordonner les travaux, la réduction du loyer, ou même la résiliation du bail. Aucune prescription triennale ne limite ce droit à l'exécution forcée.
2. L'indemnisation du préjudice de jouissance (le manque de confort subi) est soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cela signifie que le locataire peut réclamer des dommages-intérêts pour les trois années précédant son action en justice, mais pas au-delà. Cette limite existe pour donner de la sécurité juridique : on ne traîne pas un bailleur en justice dix ans après les faits.
Un locataire qui subit un logement indécent pendant 5 ans peut forcer le bailleur à faire les travaux maintenant, mais ne peut réclamer réparation que pour les 3 dernières années. C'est l'équilibre trouvé par la Cour.
La portée : deux arrêts qui verrouillent la protection
Ces deux décisions s'inscrivent dans une logique claire : l'obligation de délivrance d'un logement décent est d'ordre public. Le bailleur ne peut pas s'y dérober — ni par une clause du bail, ni par une ignorance feinte, ni par un congé pour motif prétendument légitime.
Pour vous, propriétaire-bailleur, cela signifie :
- Si vous achetez un immeuble de rapport en mauvais état, vous devez régulariser avant de le mettre en location, ou accepter de réduire le loyer. Ne pas le faire en comptant sur un congé ultérieur, c'est s'exposer à un recours du locataire.
- Si vous découvrez une indécence en cours de bail (un problème d'humidité qui s'aggrave, un chauffage qui lâche définitivement), l'obligation de logement décent s'impose toujours. Vous ne pouvez pas donner congé pour vous en débarrasser ; vous devez réparer, ou le juge le fera à votre charge.
- Si vous aviez connaissance de l'indécence au départ, oubliez la stratégie du congé : elle ne marche plus.
Pour le locataire, l'intérêt est inverse mais réel : il dispose maintenant d'une arme juridique précise. Il peut agir en exécution forcée (contraindre le bailleur à régulariser) sans limite temporelle, du moment que le défaut persiste. Et il peut réclamer des dommages-intérêts pour les trois dernières années.
L'obligation de logement décent est incontournable. Mieux vaut budgéter les travaux de conformité à la signature du bail ou exclure d'emblée les biens indécents de votre portefeuille.
Ce que vous devez faire concrètement
Que vous soyez bailleur, investisseur ou gestionnaire de patrimoine : revisitez votre stratégie d'acquisition et de gestion locative à la lumière de ces deux arrêts. Si vous avez des biens en location dont vous connaissiez l'indécence au départ, anticipez un risque de recours du locataire — les délais de prescription triennale ne courent que pour les dommages, pas pour l'exécution forcée.
Si vous envisagiez de donner congé pour remettre en état, sachez que le motif « travaux de mise en conformité » ne sera plus accepté par le juge si l'indécence était connue à la signature.
Et si vous êtes vous-même locataire confronté à un logement indécent : ces deux arrêts vous protègent. Consultez rapidement un avocat spécialisé en droit du bail pour évaluer vos options — exécution forcée (sans limite de temps) ou indemnisation (trois ans max).
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