Vous avez réalisé des travaux — un terrassement, un exhaussement de sol, une construction — sans déposer l'autorisation d'urbanisme requise. La commune l'a découvert et vous assigne devant le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la remise en état des lieux. La question qui vous occupe est simple : tout doit-il vraiment être détruit ?
La réponse vient d'être précisée par la Cour de cassation. Et elle est favorable à celui qui a construit : la démolition d'un ouvrage sans autorisation n'est pas automatique. Tant qu'une mise en conformité est possible, le juge doit la rechercher avant d'ordonner la destruction.
La situation : un ouvrage réalisé sans la formalité d'urbanisme
Une société civile immobilière, propriétaire de plusieurs parcelles, réalise sur celles-ci un exhaussement de sol — un apport de terre qui rehausse le niveau du terrain. Par son ampleur, ces travaux nécessitaient au minimum une déclaration préalable, formalité légère mais obligatoire pour ce type d'aménagement. Aucune déclaration n'a été déposée.
La commune assigne alors la SCI sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, qui permet à une collectivité de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans l'autorisation requise. La cour d'appel de Chambéry condamne la SCI, sous astreinte, à remettre les parcelles dans leur état antérieur. Son raisonnement : dès lors que les travaux nécessitaient une autorisation jamais obtenue, la remise en état s'impose, sans même qu'il y ait à examiner si l'exhaussement respecte ou non les règles d'urbanisme du secteur.
Le problème juridique : absence d'autorisation = démolition systématique ?
Tout se joue sur un raccourci séduisant mais faux. Pour la cour d'appel, le seul constat de l'irrégularité formelle — pas d'autorisation déposée — suffisait à justifier la remise en état. La Cour de cassation casse cette analyse et rappelle une exigence essentielle, tirée du droit de propriété.
En 2020, le Conseil constitutionnel avait été saisi de la conformité de ce texte. Il avait validé la possibilité de démolir, mais sous une réserve d'interprétation : démolir un ouvrage régularisable porterait une atteinte excessive au droit de propriété. La démolition n'est donc admissible que lorsqu'aucune autre mesure ne peut assurer la conformité de la construction.
« la démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme »
L'apport de l'arrêt : le juge doit chercher la régularisation, même d'office
La Cour de cassation ne se contente pas de reprendre la réserve du Conseil constitutionnel : elle en tire une obligation concrète pour le juge. Saisi d'une demande de démolition ou de remise en état, il doit rechercher si une mise en conformité est possible et si elle est acceptée par le propriétaire. Et il doit le faire au besoin d'office, c'est-à-dire de sa propre initiative, même si aucune des parties ne le lui demande.
C'est un déplacement net de la charge du débat. La commune qui assigne en démolition ne peut plus se borner à démontrer l'absence d'autorisation. Le juge a désormais le devoir d'instruire l'alternative à la destruction. Faute de l'avoir fait, la cour d'appel de Chambéry n'a pas donné de base légale à sa décision : l'arrêt est cassé et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Grenoble.
Ce qu'il faut faire selon votre position
Si vous êtes menacé de démolition pour un ouvrage réalisé sans autorisation, votre premier réflexe doit être d'examiner la régularisation. Une demande d'autorisation déposée a posteriori, ou une mise en conformité matérielle de l'ouvrage, peut suffire à écarter la destruction. Encore faut-il l'accepter expressément et le faire valoir dans la procédure : la réserve ne joue que si la mise en conformité est acceptée par le propriétaire.
Si vous êtes une commune ou un EPCI qui agit en démolition d'un ouvrage sans autorisation, construisez votre demande différemment. Démontrez en amont, pièces à l'appui, qu'aucune mise en conformité n'est envisageable au regard des règles applicables : non-conformité irréductible au PLU, atteinte qu'aucune adaptation ne corrige. C'est cette démonstration qui sécurise la mesure de démolition. C'est une analyse que le cabinet mène régulièrement pour les collectivités et les opérateurs des Hauts-de-France.
Un point de vigilance utile dans les deux camps : la décision laisse ouverte une question. La réserve suppose que la mise en conformité soit juridiquement possible. Sur certains ouvrages — un exhaussement de sol, un mouvement de terrain — la « conformité » peut être plus théorique que sur un bâtiment. L'arrêt ne tranche pas ce que devient l'office du juge quand aucune conformité n'est matériellement atteignable. C'est un terrain d'argumentation à exploiter.
Enfin, gardez en tête le délai : l'action civile en démolition ou remise en état se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux. Au-delà, la commune ne peut plus agir sur ce fondement.
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