Vous avez acheté un lot avec accès à une terrasse commune à jouissance privative, sur laquelle des aménagements existaient déjà depuis longtemps. Vous pensez être protégé par la prescription trentenaire. Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle que ce raisonnement repose souvent sur une confusion entre deux mécanismes juridiques bien distincts — et que cette confusion peut coûter cher.
Le contexte : des constructions sur une terrasse commune
Une société civile immobilière est propriétaire, au sein d'un immeuble en copropriété, de lots donnant accès à des terrasses qualifiées de parties communes à jouissance privative — un régime fréquent dans les résidences avec terrasses ou jardins attribués à certains lots. D'autres copropriétaires reprochent à la SCI d'y avoir installé, sans autorisation de l'assemblée générale, des structures dures et légères qui n'apparaissaient pas dans les plans d'origine.
Ils saisissent le juge des référés d'une demande d'expertise pour chiffrer les surfaces accaparées, le coût de remise en état, la valeur des droits de construction détournés et l'indemnité d'occupation due sur cinq ans.
La question juridique : deux prescriptions, pas une
La SCI se défend en invoquant la prescription trentenaire : les constructions existent depuis plus de trente ans, l'action serait donc éteinte. La cour d'appel écarte cet argument en observant que la SCI, ayant acquis ses lots en 2007, ne peut pas "joindre sa possession" à celle de son vendeur pour se prévaloir d'une prescription acquisitive, faute pour son acte d'acquisition de mentionner ces constructions.
Le raisonnement est juridiquement correct — mais il répond à la mauvaise question. Il existe en effet deux prescriptions totalement indépendantes en la matière :
- —La prescription acquisitive : elle suppose une possession continue, et se transmet ou non selon ce que mentionne l'acte d'acquisition du successeur.
- —La prescription extinctive de l'action en démolition : elle court à compter du fait générateur (l'édification de la construction), indépendamment de toute possession et indépendamment de qui est propriétaire au moment de l'assignation.
La SCI avait précisément soulevé ce second moyen : si la construction date de plus de trente ans, l'action en démolition elle-même pourrait être éteinte, quelle que soit la question de la possession. La cour d'appel n'a jamais répondu à cet argument distinct.
La sanction de la Cour de cassation
Sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, selon lequel
« tout jugement doit être motivé »la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel pour défaut de réponse à conclusions. En confondant les deux mécanismes, les juges du fond ont statué sur la prescription acquisitive sans jamais examiner si l'action en démolition n'était pas, par ailleurs, atteinte par la prescription extinctive de trente ans courant depuis l'édification des ouvrages.
Ce que cela change concrètement
Pour un investisseur, un marchand de biens ou un copropriétaire qui achète un lot avec des aménagements déjà en place sur une terrasse ou un jardin à jouissance privative, la vigilance doit porter sur deux dates distinctes, et non une seule : la date de votre propre acquisition, et la date réelle d'édification de la construction, même si elle est antérieure et ne vous appartient pas en propre. C'est cette seconde date qui peut, à elle seule, faire tomber une action en démolition — indépendamment de votre situation personnelle de possesseur.
En pratique, faites reconstituer, dès l'achat, l'historique documentaire de l'aménagement (devis, autorisations, procès-verbaux d'assemblée générale, actes antérieurs) plutôt que de vous fier à la seule ancienneté supposée des lieux. Le cabinet DELCADE, ancré dans les Hauts-de-France, accompagne régulièrement copropriétaires et investisseurs sur ce type de contentieux de parties communes à jouissance privative.
Chaque situation a ses spécificités. Deux façons d'avoir une lecture claire de la vôtre, gratuitement et sans engagement :