Responsabilité du promoteur : désordres intermédiaires, la faute doit être prouvée

Votre programme est livré. Deux ans plus tard, les façades se fissurent et les volets roulants lâchent les uns après les autres. Rien qui rende le bâtiment impropre à sa destination : vous êtes hors garantie décennale. Vous vous retournez alors vers votre promoteur, celui à qui vous aviez confié l'opération clés en main, en pensant qu'il répond de tout ce que ses entreprises ont mal fait. La Cour de cassation vient de rappeler que la responsabilité du promoteur pour désordres intermédiaires ne fonctionne pas ainsi.

La situation

Une société civile immobilière fait édifier un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elle conclut un contrat d'ingénierie avec un maître d'œuvre et, surtout, un contrat de promotion immobilière — le contrat par lequel un promoteur s'engage à faire réaliser un programme pour un prix convenu, en passant lui-même les marchés de travaux au nom du maître de l'ouvrage. Deux entreprises interviennent sur les lots litigieux : l'une pour l'enduit, l'autre pour les menuiseries et les volets.

La réception est prononcée avec réserves le 9 décembre 2008. Des fissures apparaissent, les volets roulants dysfonctionnent. Après expertise, le maître de l'ouvrage assigne le promoteur et son assureur. La cour d'appel de Poitiers écarte le caractère décennal des désordres : ce sont des désordres intermédiaires, c'est-à-dire des malfaçons qui ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni son usage, et qui échappent donc aux garanties légales. Elle rejette ensuite la demande dirigée contre le promoteur, faute de faute personnelle démontrée.

La question posée

Le promoteur est, aux termes de l'article 1831-1 du code civil (repris à l'article L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation), « garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage ». Cette garantie va-t-elle jusqu'à le rendre débiteur, sans faute de sa part, des malfaçons commises par les entreprises qu'il a choisies ?

L'analyse : deux étages qu'il ne faut pas confondre

La Cour de cassation distingue nettement deux niveaux d'engagement du promoteur.

Le premier est légal. L'article 1831-1 le rend tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil : garantie décennale, garantie de bon fonctionnement, garantie de parfait achèvement. Sur ce terrain, le promoteur répond de plein droit, sans qu'aucune faute n'ait à être établie. Mais cette liste est fermée.

Le second est contractuel. Le désordre intermédiaire ne relève d'aucune de ces garanties : il se règle sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, dans le délai de dix ans à compter de la réception fixé par l'article 1792-4-3 du code civil. Or la responsabilité contractuelle suppose, par définition, un manquement imputable au débiteur lui-même. C'est là que la Cour tranche :

« Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l'immeuble en ayant recours à des contrats de louage d'ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. »

Autrement dit : la qualité de garant ne transforme pas le promoteur en assureur universel des fautes de ses entreprises. Le maître de l'ouvrage qui invoque un désordre intermédiaire doit établir ce que le promoteur a personnellement mal fait — un choix d'entreprise défaillant, un défaut de contrôle, une acceptation de procédés non conformes.

Le vrai levier : votre contrat de promotion

Le maître de l'ouvrage obtient pourtant la cassation. Pourquoi ? Parce qu'il invoquait l'article 13 de son contrat de promotion, aux termes duquel le promoteur était responsable « de la réalisation des études d'exécution et de la construction de l'immeuble » ainsi que « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ». La cour d'appel n'a pas répondu à ce moyen : elle a violé l'article 455 du code de procédure civile.

L'enseignement est décisif. Le régime légal fixe un plancher, pas un plafond. Rien n'interdit aux parties de stipuler une responsabilité contractuelle renforcée, voire de plein droit, du promoteur sur la conformité des ouvrages. Lorsqu'une telle clause existe, le juge doit l'appliquer — et le débat sur la faute personnelle devient sans objet. La responsabilité du promoteur pour désordres intermédiaires se gagne donc en amont, à la table de négociation, bien plus qu'à l'audience.

Second apport : pas de retenue de garantie dans le CPI

L'arrêt règle un autre point souvent mal maîtrisé. La cour d'appel avait fait courir les intérêts sur le solde dû au promoteur en appliquant le mécanisme de la retenue de garantie de 5 % prévu par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971. La Cour censure : ce texte vise les marchés de travaux privés au sens de l'article 1779, 3°, du code civil, et

« le promoteur immobilier qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l'article 1779, 3°, du code civil ».

Concrètement : un maître d'ouvrage ne peut pas amputer d'office la rémunération de son promoteur d'une retenue de 5 %. S'il veut une sûreté équivalente, il doit la stipuler.

Ce qu'il faut faire

• —À la signature du CPI : faire stipuler expressément la responsabilité du promoteur sur le choix des intervenants, les procédés d'exécution et la conformité des ouvrages. C'est cette clause qui, seule, dispense de prouver sa faute.
• —En cas de désordre : ne pas se contenter d'assigner le promoteur. Attraire aussi les entreprises et leurs assureurs, dont la responsabilité contractuelle pour faute reste, elle, directement mobilisable.
• —Dans l'écriture judiciaire : formuler systématiquement des demandes subsidiaires. Dans cette affaire, le maître de l'ouvrage a perdu sur les volets roulants faute d'avoir présenté, à titre subsidiaire, une demande contractuelle contre le promoteur.
• —Sur le calendrier : l'action pour désordres intermédiaires se prescrit par dix ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du code civil). Ce délai court, il ne se négocie pas.

C'est une jurisprudence que nous mobilisons régulièrement, chez DELCADE, pour les maîtres d'ouvrage et opérateurs implantés dans les Hauts-de-France comme ailleurs : sur un contrat de promotion immobilière, la responsabilité du promoteur pour désordres intermédiaires ne se plaide utilement que si le contrat a été rédigé pour cela.