Congé pour travaux : interdit pour réparer une indécence que le bailleur connaissait

Vous détenez un petit logement dont vous savez qu'il est un peu juste en surface, et vous voulez le récupérer pour faire des travaux avant de le relouer plus cher. Vous délivrez un congé pour travaux en le justifiant par la mise aux normes. La Cour de cassation vient de fermer cette porte : un congé pour travaux destiné à corriger un logement indécent que vous connaissiez en signant le bail n'est pas valable.

La situation qui revient sans arrêt

Un bailleur — ici une société civile — loue un studio dont la pièce principale mesure 8,84 m². Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe la surface minimale d'un logement décent : au moins 9 m² pour une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume de 20 m³. Le logement est donc, dès l'origine, sous le seuil. Quelque temps plus tard, le bailleur délivre au locataire un congé fondé sur un « motif légitime et sérieux » : il veut réaliser des travaux, précisément pour remédier à cette indécence.

Le mécanisme est classique. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé pour trois motifs : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. La réalisation de gros travaux figure parmi les motifs habituellement admis. Le bailleur pensait donc être dans les clous. La question posée à la Cour était simple : peut-on utiliser un congé pour travaux pour réparer un défaut que l'on a soi-même laissé s'installer ?

Ce que juge la Cour de cassation

La 3e chambre civile rejette le raisonnement du bailleur. Elle pose que ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation, par le bailleur, de travaux destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Autrement dit, on ne transforme pas l'exécution tardive de sa propre obligation en motif d'éviction du locataire.

Le fondement est double. D'une part, l'obligation de délivrer un logement décent est une obligation de délivrance à la charge du bailleur (article 1719 du code civil et article 6 de la loi de 1989) : livrer un logement conforme n'est pas une faveur, c'est le socle du contrat. D'autre part, la Cour applique un principe ancien, nemo auditur propriam turpitudinem allegans — nul ne peut se prévaloir de sa propre faute. Le bailleur qui a loué un bien indécent ne peut pas invoquer cette indécence, qui lui est imputable, pour se débarrasser de l'occupant.

« Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de résiliation la réalisation par le bailleur de travaux destinés à remédier à l'indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail. »

La logique se prolonge : lorsque le local loué à usage d'habitation est impropre à cet usage, le bailleur ne peut pas davantage se retrancher derrière la nullité du bail ou sa résiliation pour obtenir l'expulsion de l'occupant. La conséquence de son manquement ne peut pas se retourner contre le locataire.

Pourquoi cette décision compte pour un opérateur

L'enjeu est économique autant que juridique. Le congé pour travaux est souvent l'outil utilisé pour libérer un bien, le rénover et le remettre sur le marché à un meilleur loyer. Cet arrêt ferme cette voie chaque fois que les travaux ne font que rattraper un défaut de décence préexistant et connu. Pour un marchand de biens, un investisseur ou un gestionnaire, la distinction devient stratégique : rénover un logement déjà décent pour l'améliorer n'est pas la même chose que réparer une indécence structurelle.

Le point sensible est celui de la connaissance à la conclusion du bail. Une surface sous les 9 m², un plafond trop bas, un volume insuffisant : ce sont des données objectives, mesurables, que le bailleur professionnel est réputé connaître dès la signature. Difficile, dans ces conditions, de plaider la découverte tardive. Le congé pour travaux logement indécent, lorsqu'il vise à corriger ce type de défaut, est donc fragile par nature.

Ce qu'il faut faire concrètement

• —Vérifiez la décence avant de louer : surface, hauteur, volume, installations. Un logement conforme dès le départ vous laisse la main sur les congés ultérieurs.
• —Ne motivez jamais un congé travaux par une mise en décence : ce motif se retourne contre vous et fait tomber le congé.
• —Si le logement est déjà loué et non décent, traitez la mise en conformité comme une obligation de délivrance — pas comme un motif de reprise —, en cherchant une solution avec le locataire (travaux en site occupé, relogement négocié).
• —Documentez l'état réel du bien à l'entrée : c'est cette « connaissance à la conclusion du bail » qui décide de tout.

C'est une jurisprudence que le cabinet mobilise régulièrement pour les bailleurs et gestionnaires implantés dans les Hauts-de-France, où le parc de petites surfaces locatives est important. La ligne est désormais claire : un congé pour travaux logement indécent qui répare une faute connue du bailleur ne tient pas.