Propriétaire d’un parking en sous-sol : pouvez-vous refuser les charges d’ascenseur ?

Des lots de parking appelés à financer un ascenseur neuf

Vous détenez plusieurs emplacements de stationnement dans une copropriété — un placement classique, faible en gestion. Puis l'appel de fonds tombe : l'assemblée générale a voté le remplacement de l'ascenseur, et vos lots de parking sont mis à contribution. Vous n'utilisez jamais cet appareil ; vous n'avez même pas les moyens d'y accéder. Le réflexe est immédiat : contester.

C'est exactement le scénario tranché par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026. Plusieurs copropriétaires, titulaires de lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution de l'assemblée générale du 23 septembre 2020 les faisant participer au paiement des travaux de remplacement de l'ascenseur.

Leur argumentaire était concret : le badge en leur possession n'ouvrait, selon eux, que le portillon du parking, pas le hall d'entrée de l'immeuble ; et l'accès à l'ascenseur supposait une clé qu'ils ne détenaient pas. Un équipement inaccessible ne peut, soutenaient-ils, présenter aucune utilité pour leurs lots. La cour d'appel de Montpellier, par un arrêt du 18 juin 2024, avait rejeté leur demande. Ils se sont pourvus en cassation.

Le critère décisif : l'utilité objective de l'équipement

Toute la question tenait à l'interprétation de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le mot « objective », introduit dans le texte par la réforme du droit de la copropriété de 2019, n'est pas décoratif : il consacre une appréciation abstraite, détachée du comportement du copropriétaire.

Utilité du service rendu au lot, pas au copropriétaire

L'utilité s'apprécie lot par lot, en fonction de ce que l'équipement est susceptible d'apporter à ce lot — pas en fonction de ce que son propriétaire en fait. Un ascenseur qui dessert le premier sous-sol rend service à tout lot situé à ce niveau : la personne qui gare son véhicule peut remonter par l'appareil au lieu d'emprunter la rampe ou l'escalier. Que le titulaire du lot préfère un autre chemin est indifférent.

L'argument de l'accès impossible

Restait l'objection la plus sérieuse du pourvoi : à quoi bon parler d'utilité si l'accès matériel à l'équipement fait défaut ? Les demandeurs soutenaient que leur badge ne permettait pas d'entrer dans le hall et que la clé de déverrouillage de l'ascenseur ne leur avait jamais été remise. Ils reprochaient à la cour d'appel d'avoir dénaturé les termes du litige et de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations : un équipement dont la clé doit être « sollicitée » n'est-il pas, en l'état, dépourvu de toute utilité ?

La réponse de la Cour : peu importe le choix de ne pas utiliser

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle valide d'abord la grille de lecture de la cour d'appel :

« La cour d'appel a, d'abord, énoncé, à bon droit, qu'il résultait de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun au regard de l'utilité objective qu'ils présentaient pour leur lot, dès lors que ces charges n'étaient pas individualisées. »

Elle constate ensuite, sur le terrain des faits souverainement appréciés, que les copropriétaires pouvaient utiliser l'ascenseur desservant le premier sous-sol en passant par le hall d'entrée, accessible par un badge dont ils étaient munis, et qu'ils pouvaient solliciter la clé de déverrouillage auprès du syndic. La conclusion tombe alors sans détour :

« Elle en a exactement déduit que l'ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu'ils aient fait le choix de ne pas l'utiliser. »

Un accès conditionné à une démarche — demander la clé au syndic — n'est donc pas un accès inexistant. Tant que le copropriétaire dispose d'un moyen d'obtenir l'usage de l'équipement, l'utilité objective demeure, et avec elle l'obligation de contribuer. La désaffection volontaire, elle, ne crée aucun droit à exonération.

Ce que les investisseurs doivent en retirer

Pour qui détient ou acquiert des lots de stationnement en copropriété, la décision appelle trois réflexes concrets.

• —Avant l'acquisition : auditer le règlement de copropriété et les grilles de charges. Si l'ascenseur dessert le niveau du parking, la contribution est due — intégrez-la dans le rendement prévisionnel plutôt que d'espérer l'écarter ensuite.
• —Face à une résolution de travaux : le combat utile se mène sur la desserte réelle des lots et l'existence d'un moyen d'accès, pièces à l'appui (plans, dispositifs de contrôle d'accès, échanges avec le syndic). L'affaire commentée montre qu'un descriptif d'accès flou se retourne contre le contestataire.
• —Sur le terrain procédural : l'action en contestation d'une décision d'assemblée générale est enfermée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai, la résolution est définitive, quelle que soit la valeur des arguments de fond.

Cette grille d'analyse — desserte du lot, moyen d'accès, délai de contestation — est celle que le cabinet applique aux dossiers de charges de copropriété portés par des investisseurs et bailleurs professionnels, notamment dans les Hauts-de-France, où les ensembles avec parkings en sous-sol se multiplient dans les opérations de renouvellement urbain.

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