Comment chiffrer les revenus indus d’une sous-location non autorisée ?

Le problème concret

Vous découvrez que le locataire de votre meublé le propose depuis des mois sur une plateforme de location de courte durée, alors que le bail interdit la sous-location sans votre accord écrit. Le principe de la restitution est acquis, mais les chiffres se trouvent entre les mains du locataire et de la plateforme.

Le droit à restitution lui-même est exposé dans notre analyse de la restitution intégrale des loyers d’une sous-location Airbnb interdite. Le présent article porte sur la manière de prouver, d’obtenir et de calculer les sommes, qui intéresse l’investisseur bailleur comme le gestionnaire de patrimoine.

Le dossier et la question posée

Le locataire, titulaire d’un bail de résidence principale meublée qui interdisait la sous-location sans accord écrit du bailleur, avait exploité le logement sur une plateforme pendant plusieurs années, ce qu’attestaient les annonces, les avis des voyageurs et des traces de paiement. Celui-ci refusant toute communication, il fallait déterminer quelles sommes réclamer et comment les établir alors que l’adversaire détenait seul les éléments du calcul. Les données de ce dossier ont été modifiées afin de préserver la confidentialité.

Ce qui revient au propriétaire

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rendu applicable aux meublés de résidence principale par l’article 25-3, interdit au locataire de sous-louer sans l’accord écrit du bailleur. La restitution trouve toutefois son fondement dans le droit de propriété. L’article 546 du code civil donne au propriétaire un droit sur tout ce que la chose produit, et l’article 547 lui attribue par accession les fruits civils.

La Cour de cassation en a tiré la conséquence dans un arrêt publié du 12 septembre 2019 (n° 18-20.727). Elle a posé la règle en ces termes.

« Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. »

Le 22 juin 2022 (n° 21-18.612, publié) puis le 15 février 2023 (n° 21-25.542), elle a censuré les juges du fond qui avaient déduit des sous-loyers le loyer versé au bailleur, au motif que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi ». Le locataire doit donc restituer tout ce qu’il a encaissé.

Restitution des fruits ou réparation d’un préjudice

Par un arrêt publié du 7 janvier 2026 (n° 24-13.163), la chambre commerciale a refusé à la société Airbnb la qualité d’hébergeur, mais a cassé sa condamnation, calculée comme la différence entre les loyers perçus par la propriétaire et les sous-loyers encaissés, parce que la propriétaire demandait la restitution des fruits et non la réparation d’une perte ou d’un gain manqué. La demande de restitution porte ainsi sur l’intégralité des sous-loyers, alors qu’une demande indemnitaire oblige à démontrer un dommage. Les 2 fondements peuvent être articulés à titre principal et subsidiaire, pourvu que les conclusions les distinguent.

Établir la sous-location avant le procès

La preuve part de ce qui est public. Les annonces, les tarifs et surtout les avis datés des voyageurs renseignent sur la durée et la fréquence de l’activité. Ces pages disparaissent vite, de sorte qu’il faut les figer sans délai par un constat de commissaire de justice réalisé sur internet.

Le nombre d’avis, rapproché du prix par nuit et de la durée minimale de séjour, donne un premier ordre de grandeur. Dans l’affaire jugée le 22 juin 2022, la cour d’appel avait ainsi raisonné à partir des 136 commentaires de la page du compte, en supposant que chacun correspondait à une location.

Si l’occupation elle-même est incertaine, l’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir avant tout procès, sur requête ou en référé, une mesure d’instruction lorsqu’existe un motif légitime. La requête suppose toutefois de justifier la dérogation au contradictoire, condition examinée à propos de l’ordonnance sur requête en matière d’expulsion de squatteurs.

Obtenir les relevés de la plateforme

Les chiffres exacts figurent dans l’historique des transactions du compte hôte, dans les relevés bancaires du locataire et dans ses déclarations de revenus, que seul le juge peut le contraindre à produire. L’article 11 du code de procédure civile permet au juge d’enjoindre à la partie qui détient un élément de preuve de le produire, au besoin à peine d’astreinte, et d’ordonner la production de documents détenus par des tiers en l’absence d’empêchement légitime, ce qui permet de viser la plateforme elle-même. Les articles 138 à 142 organisent cette production.

Dans notre dossier, la demande a abouti à une ordonnance avant dire droit enjoignant au locataire de communiquer les relevés de transactions de la plateforme, ses déclarations fiscales et ses relevés bancaires. Le refus de s’y conformer n’est pas neutre, puisque l’article 11 permet au juge de tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Calcul des sous-loyers, la méthode

La période

La période commence à la première location établie, et non à la mise en ligne de l’annonce, puisque seuls les sous-loyers perçus sont dus. Il faut en outre tenir compte de la prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil, qui court du jour où le propriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits.

Le brut ou le net

Les relevés distinguent en général le montant payé par le voyageur, les frais de service, les frais de ménage et le versement net à l’hôte. Pour les commissions, l’article 549 du code civil oblige le possesseur de mauvaise foi à restituer les produits, tandis que l’article 548 ne fait rembourser au propriétaire que les frais exposés par des tiers pour produire les fruits. Les arrêts examinés ne tranchent pas ce point, et la cour d’appel dont la décision a été maintenue en 2019 avait retenu la somme nette ressortant des relevés. Il est donc prudent de réclamer le brut à titre principal et le net à titre subsidiaire, et d’écarter la taxe de séjour lorsque la plateforme la collecte pour la commune, puisqu’elle n’a jamais constitué un revenu du locataire.

Les intérêts

La mise en demeure fait courir l’intérêt moratoire au taux légal en vertu de l’article 1344-1 du code civil, d’où l’intérêt de l’adresser tôt. L’article 1343-2 permet aussi de demander la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, que la cour d’appel avait ordonnée dans l’affaire jugée en 2019.

L’issue et les erreurs à éviter

Une fois les relevés produits, le calcul des sous-loyers devient une opération arithmétique sur les chiffres du locataire lui-même. Des dommages-intérêts pour résistance abusive peuvent s’y ajouter sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition de prouver une faute distincte du simple fait de se défendre et un préjudice propre.

Le régime décrit ici suppose un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce que l’investisseur recourant à un bail civil « résidence secondaire » vérifiera d’abord. Les erreurs qui réduisent le montant obtenu sont, pour le reste, presque toujours les mêmes.

• —Le propriétaire déduit lui-même de sa demande le loyer perçu, alors que la Cour de cassation l’exclut.
• —La demande est présentée comme l’indemnisation d’un manque à gagner, ce qui expose à la censure prononcée le 7 janvier 2026.
• —Le constat est différé et les annonces ont disparu.
• —L’assignation ne comporte aucune demande de production forcée des relevés, de sorte que le juge statue sans les chiffres.

Chacune se corrige dès la préparation du dossier, alors que la règle de fond, constante depuis 2019, favorise le propriétaire. Mieux vaut donc préparer la preuve et le chiffrage avant la première mise en demeure.

Questions fréquentes