Les données de cette affaire ont été modifiées pour anonymisation.
Introduction
Il arrive que des locataires procèdent, sans autorisation du propriétaire, à la sous-location de leur logement via des plateformes de location en ligne. Au-delà de la violation contractuelle, cette pratique pose une question essentielle : comment le bailleur peut-il évaluer et réclamer les revenus générés par cette sous-location non autorisée ?
Notre cabinet a été confronté à ce type de situation. La restitution des fruits civils indûment perçus par le locataire constituait un enjeu central du dossier.
1 – Contexte pratique
Dans les faits que nous avons traités, un locataire avait mis en location, via une plateforme en ligne, un logement meublé. Ce logement lui avait été loué à titre de résidence principale.
Le bail interdisait expressément toute sous-location sans accord écrit du propriétaire.
Pourtant, plusieurs annonces, avis d’utilisateurs et paiements en ligne attestaient d’une exploitation régulière du bien pendant plusieurs années.
Après avoir constaté la sous-location par un huissier, le propriétaire a sollicité judiciairement la communication des relevés de transactions de la plateforme. Cela afin de quantifier les revenus perçus par le locataire.
2 – Problématique juridique rencontrée
La question essentielle portait sur la qualification juridique des sous-loyers et sur le droit du propriétaire à en obtenir restitution.
En application des articles 546 et 547 du Code civil, la propriété d’un bien donne droit sur tout ce qu’il produit, notamment sur les fruits civils.
Ces fruits correspondent aux revenus qu’un bien génère de manière périodique, tels que les loyers.
La jurisprudence a clairement consacré ce principe :
Sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n°18-20.727, publié au bulletin).
Autrement dit, les loyers issus d’une sous-location illicite doivent être restitués au propriétaire, même si ce dernier n’a pas directement perçu les sommes.
Le locataire agit sans droit et encaisse des fruits qui, juridiquement, appartiennent à autrui.
3 – Notre stratégie et fondement juridique
Face à la réticence du locataire à produire ses justificatifs, nous avons sollicité une ordonnance avant-dire droit afin d’obtenir la communication forcée :
- des relevés de transactions émanant de la plateforme de location ;
- des déclarations fiscales correspondantes ;
- et des relevés bancaires retraçant les revenus tirés de cette activité.
Ces éléments ont permis d’identifier le montant exact des fruits civils perçus illégalement.
Sur cette base, nous avons soutenu que :
- Le locataire devait restituer l’intégralité des sommes perçues au titre du droit d’accession (art. 546 et 547 du Code civil) ;
- La résistance abusive du locataire à produire les documents justifiait en outre une demande de dommages-intérêts complémentaires (art. 1240 du Code civil).
Ce raisonnement a été validé par plusieurs juridictions. Elles considèrent que la restitution des sous-loyers est indépendante de tout lien contractuel entre le propriétaire et le sous-locataire, dès lors qu’elle procède du droit de propriété.
4 – Enseignements pour des cas similaires
Cette affaire illustre l’intérêt d’une approche probatoire structurée :
- Constat d’huissier pour établir l’existence d’une sous-location ;
- Demande judiciaire de communication des relevés de plateforme pour chiffrer les gains ;
- Action en restitution fondée sur le droit d’accession ;
- Demande de dommages-intérêts en cas de mauvaise foi ou de résistance abusive.
Au-delà du cas particulier, cette méthode permet à tout propriétaire confronté à une sous-location non autorisée de quantifier précisément son préjudice. Ainsi, il peut en obtenir la réparation intégrale.
⚖️ Cet article propose une analyse juridique générale. Il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation particulière.
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