Avocat en exécution forcée de vente immobilière

Le compromis et la promesse : les pièges côté vendeur

Promesse synallagmatique ou promesse unilatérale

L'avant-contrat prend deux formes principales. La promesse synallagmatique de vente, improprement appelée « compromis », vaut vente : les parties sont engagées réciproquement et la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix (art. 1583 Code civil). La promesse unilatérale, à l'inverse, n'engage que le promettant — l'acquéreur dispose d'une option qu'il lève ou non dans le délai convenu. Cette distinction structure tout le contentieux qui suit : avec un compromis, le vendeur peut forcer la vente ; avec une promesse non levée, son recours est plus étroit.

Conditions suspensives et leur jeu

Les conditions suspensives — obtention d'un prêt, purge d'un droit de préemption, levée d'une condition administrative — paralysent la vente tant qu'elles ne sont pas réalisées. L'acquéreur de mauvaise foi peut s'en servir pour temporiser : en s'abstenant volontairement de solliciter le financement, en multipliant les offres mal calibrées, ou en faisant traîner les démarches. L'article 1304-3 du Code civil répute la condition accomplie lorsqu'elle a été empêchée par la partie qui y avait intérêt — c'est le levier classique pour neutraliser une défaillance organisée.

Le délai de rétractation

L'art. L. 271-1 CCH ouvre un délai de rétractation de dix jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. Ce délai ne s'applique ni entre professionnels, ni aux immeubles à usage tertiaire, industriel ou commercial. Une rétractation invoquée hors champ — par un acquéreur professionnel, ou pour un immeuble non destiné à l'habitation — est sans effet, et la vente reste parfaite. La qualification de la qualité de l'acquéreur et de la destination de l'immeuble est donc le premier réflexe.

Les rétractations abusives

Au-delà du délai légal, toute « rétractation » de l'acquéreur est une inexécution contractuelle. Elle ouvre au vendeur les options de l'art. 1217 Code civil : exécution forcée en nature (la vente), résolution avec dommages et intérêts, ou exception d'inexécution. La défaillance prolongée appelle souvent la combinaison : mise en demeure de réitérer, puis action en perfection de la vente ou en résolution selon l'opportunité stratégique.

L'acquéreur défaillant : les voies de l'exécution

La mise en demeure de réitérer

Premier acte de la stratégie : la mise en demeure de comparaître chez le notaire à une date fixée, avec sommation interpellative au besoin. Cette étape établit la défaillance, fait courir les intérêts moratoires, et constitue la base probatoire de l'action ultérieure. La rédaction doit être précise sur la date, l'étude, l'identification de l'acte, et les conséquences invoquées en cas de non-comparution.

L'action en perfection de la vente

Lorsque la promesse synallagmatique vaut vente — ce qui est le principe — le vendeur peut demander au juge de constater que la vente est parfaite et de prononcer un jugement valant acte de vente. Ce jugement, une fois définitif, est publié au service de publicité foncière et produit les mêmes effets translatifs qu'un acte authentique. C'est l'outil le plus puissant contre un acquéreur qui se contente de ne pas signer.

Le silence de l'acquéreur ne fait pas obstacle à la vente — il appelle un jugement qui s'y substitue.

Exécution forcée ou résolution : choisir

Forcer la vente n'est pas toujours l'option économiquement optimale. Lorsque l'acquéreur est insolvable, manifestement de mauvaise foi, ou que le marché a évolué favorablement au vendeur, la résolution avec dommages et intérêts peut être préférable. La clause pénale stipulée au compromis — dépôt de garantie de cinq à dix pour cent — sert alors d'évaluation forfaitaire du préjudice, sous réserve du pouvoir de modération du juge (art. 1231-5 Code civil). Le choix se fait au cas par cas, à la lumière de la situation patrimoniale de l'acquéreur et de l'évolution du marché.

La VEFA et les contentieux spécifiques

Le refus de signer l'acte définitif après réservation

Le contrat de réservation en VEFA (art. L. 261-15 CCH) n'est pas un compromis : il oblige le promoteur à proposer un acte définitif dans certaines conditions, et permet au réservataire de se rétracter ou de renoncer dans des cas limitativement énumérés. Lorsque le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif valable, le dépôt de garantie reste acquis au promoteur. Mais la qualification du motif invoqué — réalité d'une condition non remplie, modification substantielle du projet, défaut d'information — appelle souvent une analyse pièce par pièce.

L'acquéreur qui se prétend lésé

Après signature de l'acte de VEFA, l'acquéreur peut tenter d'obtenir réduction de prix ou résolution sur le terrain de la non-conformité au descriptif, des défauts d'information ou des malfaçons. Ces contentieux se concentrent sur le contrôle de la documentation contractuelle (notice descriptive, plans, TMA, modificatifs) et sur l'état d'avancement à la livraison. Le promoteur défend en démontrant la conformité substantielle de l'ouvrage, la traçabilité des informations transmises, et la régularité des modifications éventuelles.

La garantie financière d'achèvement

La GFA (art. L. 261-10-1 CCH) est l'un des points d'inquiétude récurrents côté acquéreur — notamment dans un contexte de tension sur la promotion immobilière. Lorsque l'acquéreur invoque un défaut de GFA pour refuser de payer ou tenter d'annuler la vente, le promoteur doit pouvoir produire l'attestation conforme et démontrer la solidité du garant. À l'inverse, une GFA réellement défaillante fragilise toute la commercialisation de l'opération.

Sûretés et privilèges autour de la vente

L'hypothèque légale spéciale du vendeur

Depuis la réforme du droit des sûretés par l'ordonnance du 15 septembre 2021, l'ancien privilège du vendeur d'immeuble a été transformé en hypothèque légale spéciale du vendeur (art. 2402 Code civil). Inscrite au service de publicité foncière dans les deux mois de la vente, elle prend rang rétroactivement à la date de la vente — devant toutes les autres inscriptions prises dans l'intervalle. C'est la sûreté de référence pour garantir le paiement du prix dans une vente à crédit.

L'action résolutoire pour défaut de paiement

L'art. 1654 Code civil donne au vendeur le droit de demander la résolution de la vente lorsque l'acheteur ne paie pas le prix. L'action peut être combinée avec une demande de dommages et intérêts. En pratique, la clause résolutoire expressément stipulée à l'acte authentique accélère le mécanisme — la résolution peut être constatée judiciairement de manière plus rapide qu'une résolution judiciaire pure.

Mainlevée et purge des inscriptions

Une opération immobilière implique fréquemment la mainlevée des inscriptions antérieures grevant l'immeuble — hypothèques conventionnelles, privilèges, commandements valant saisie. La purge — opération par laquelle l'acquéreur s'affranchit des inscriptions par paiement aux créanciers inscrits dans la limite du prix — constitue un mécanisme classique mais technique, encadré par les articles 2476 et suivants du Code civil. Sa bonne conduite conditionne la libération du bien.