Avocat en expulsion et occupations illégales

Le contentieux des occupations sans titre

Quatre figures à distinguer

Le contentieux de l'exploitation locative se concentre aujourd'hui autour de quatre figures distinctes, qui appellent chacune une stratégie procédurale propre : le locataire qui sous-loue son logement en violation de son bail ; le copropriétaire qui transforme son lot en meublé touristique en méconnaissance du règlement ; l'occupant qui se maintient sans titre après congé, résiliation ou expiration du bail ; l'activité commerciale non autorisée exercée dans un local d'habitation. Toutes relèvent du même réflexe : caractériser l'occupation irrégulière, faire constater la résiliation ou la cessation du titre, obtenir l'expulsion.

Un cadre normatif récemment durci

La loi du 6 juillet 1989 reste la matrice du bail d'habitation, complétée par le Code de la construction et de l'habitation pour le changement d'usage et par la loi du 10 juillet 1965 pour la copropriété. Mais la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a refondé l'arsenal de lutte contre les meublés touristiques dans les copropriétés et renforcé les pouvoirs des maires en zone tendue. La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 a validé pour l'essentiel ce nouveau dispositif. Le terrain juridique a basculé en faveur des copropriétés et des bailleurs vigilants.

Le bailleur passif perd ses droits. Le bailleur actif, désormais armé, récupère son immeuble — et les sous-loyers indûment perçus.

La sous-location illégale, dont Airbnb

Le principe d'interdiction

L'art. 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire d'un logement loué vide à titre de résidence principale de sous-louer sans accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du sous-loyer. La violation est une cause de résiliation du bail. La preuve de la sous-location passe par un constat d'huissier, l'exploitation des annonces en ligne, et la collecte de témoignages des copropriétaires ou du gardien d'immeuble. Une fois la sous-location établie, la mise en demeure puis l'assignation en résiliation et expulsion s'enchaînent.

La restitution des sous-loyers au bailleur

Par un arrêt de principe du 12 septembre 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-20.727), la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire en violation de l'interdiction constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession. Le bailleur peut donc en exiger restitution — souvent sur plusieurs années d'exploitation Airbnb. Cette créance peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, transformant la sanction d'une sous-location en récupération financière substantielle. Le calcul s'opère sur la base des rapports d'activité de la plateforme, obtenus sur ordonnance si nécessaire.

Le changement d'usage à Paris et en zone tendue

L'art. L. 631-7 CCH soumet à autorisation préalable le changement d'usage des locaux à usage d'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la petite couronne parisienne. Transformer un logement en meublé touristique de courte durée constitue, en principe, un changement d'usage soumis à cette autorisation — et à Paris, à une obligation de compensation par transformation d'un local en logement. La violation est sanctionnée par une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par local irrégulier (art. L. 651-2 CCH), prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune ou du procureur.

Côté copropriété : les occupations illégales dans l'immeuble

L'action du syndicat des copropriétaires

Lorsqu'un copropriétaire exerce une activité de location meublée touristique en violation du règlement de copropriété — clause « bourgeoise », interdiction explicite, ou destination de l'immeuble incompatible —, le syndicat des copropriétaires peut agir en cessation de l'activité illicite et en réparation du préjudice collectif. La jurisprudence antérieure à la loi Le Meur retenait déjà qu'une clause d'interdiction de toute activité commerciale exclut la location meublée touristique (Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305). Le nouveau cadre renforce cette protection en autorisant l'interdiction explicite à une majorité accessible.

Modifier le règlement de copropriété

Pour les copropriétés existantes, l'interdiction de la location meublée touristique peut désormais être votée à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires, sous certaines conditions limitativement énumérées — notamment l'absence de mention explicite préexistante autorisant l'activité. L'inscription de l'interdiction au règlement, suivie de sa publication au service de publicité foncière, la rend opposable aux acquéreurs ultérieurs. La rédaction de la résolution d'assemblée et la conduite du vote conditionnent la résistance aux contentieux postérieurs — la décision du Conseil constitutionnel a posé des conditions strictes, sources de contestations à prévoir.

L'articulation avec l'action de la commune

L'action civile du syndicat de copropriétaires ne fait pas obstacle à l'action de la commune — notamment de la Ville de Paris — sur le terrain du changement d'usage non autorisé (art. L. 631-7 et L. 651-2 CCH). Les deux actions peuvent se cumuler, l'une visant la sanction pécuniaire administrative, l'autre la cessation civile et la réparation. La stratégie consiste souvent à coordonner les deux pour faire pression sur le copropriétaire contrevenant.

La procédure d'expulsion

Du commandement à l'assignation

L'expulsion est toujours judiciaire en matière d'habitation — aucune expulsion administrative directe par le bailleur n'est admise. La séquence classique commence par la résiliation du bail (mise en jeu d'une clause résolutoire, action en résiliation judiciaire pour manquements graves) ou par le congé délivré dans les formes. À défaut de départ volontaire à l'expiration du titre, l'assignation est délivrée devant le tribunal judiciaire. Pour les baux d'habitation, c'est le juge des contentieux de la protection qui statue (art. L. 213-4-1 COJ) sur les litiges relatifs à l'application de la loi de 1989.

Le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale

Une fois le jugement obtenu et signifié, le commandement de quitter les lieux est délivré à l'occupant par commissaire de justice (art. L. 411-1 CPCE). Un délai de deux mois s'écoule avant que l'expulsion puisse être pratiquée — sauf décision spéciale du juge réduisant ou supprimant ce délai. La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE), à l'exception de certaines situations particulières — squat, ordonnance d'expulsion exécutoire avant la trêve dans certains cas, occupation conjugale violente.

L'exécution forcée et le concours de la force publique

À l'expiration des délais, et si l'occupant ne quitte pas volontairement les lieux, le commissaire de justice procède à l'expulsion. En cas de résistance, le concours de la force publique est requis auprès du préfet. Le refus du préfet — fréquent en pratique pour les locataires occupant de bonne foi et sans solution de relogement — n'éteint pas le droit du bailleur : il ouvre droit à indemnisation par l'État sur le fondement de la rupture d'égalité devant les charges publiques. La constitution du dossier indemnitaire — quantification des loyers et charges perdus, frais conservatoires — est une étape contentieuse à part entière.

Le cas particulier du bail commercial

Le bail commercial obéit à un régime totalement distinct du bail d'habitation — statut protecteur du locataire, droit au renouvellement, indemnité d'éviction en cas de refus, déspécialisation (art. L. 145-1 et s. C. com.). Les contentieux de congé, de refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction relèvent d'une matière à part. Le cabinet traite ces dossiers dans une équipe dédiée — l'angle développé sur cette page concerne l'habitation et les occupations sans titre.