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Vous portez un projet de centrale photovoltaïque au sol. Le permis a été accordé par le préfet, le tribunal administratif puis la cour d’appel ont rejeté les recours des opposants : vous vous croyez à l’abri. Le Conseil d’État vient pourtant de rappeler qu’un permis de construire photovoltaïque peut être annulé pour atteinte au caractère d’un site, même après deux victoires contentieuses, et même avec des mesures d’intégration paysagère. Une décision qui doit faire réfléchir tout développeur d’énergies renouvelables.

Le contexte : un parc solaire de 25 hectares au pied d’un village classé

Un développeur obtient du préfet du Gers un permis de construire pour une centrale photovoltaïque au sol. Le terrain, jusque-là agricole, surplombe légèrement le village de Berrac — un bourg d’à peine plus d’un hectare, perché sur une colline, abritant une église, un cimetière et une enceinte fortifiée inscrits à l’inventaire des monuments historiques, avec une vue dégagée sur les paysages vallonnés de la Lomagne gersoise. Le parc projeté couvre une surface totale de 25 hectares, de part et d’autre du chemin de crête qui mène au village.

Une association environnementale et plusieurs riverains attaquent le permis. Ils perdent devant le tribunal administratif de Pau, puis devant la cour administrative d’appel de Bordeaux. Ils se pourvoient en cassation devant le Conseil d’État. Et là, la décision s’inverse.

La règle : le contrôle de l’atteinte au site en deux temps

L’article R. 111-27 du code de l’urbanisme — repris ici par le règlement du plan local d’urbanisme communal — permet à l’administration de refuser un permis, ou de l’assortir de prescriptions spéciales (des conditions imposées au projet), lorsqu’une construction est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages.

Le Conseil d’État rappelle la méthode que le juge doit suivre, en deux étapes successives :

• —Premier temps : apprécier la qualité du site sur lequel la construction est projetée.
• —Second temps : évaluer l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.

La sanction : la dénaturation des pièces du dossier

La cour d’appel avait jugé que le projet ne porterait pas atteinte au caractère du site. Le Conseil d’État censure ce raisonnement en relevant une dénaturation des pièces du dossier — c’est-à-dire une lecture des faits si manifestement erronée qu’elle justifie la cassation, alors même que le juge du fond apprécie souverainement les faits.

Ce qui emporte la décision : le projet avait fait l’objet d’avis défavorables de l’architecte des bâtiments de France, de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, et du commissaire enquêteur, ainsi que de réserves de l’autorité environnementale. Et malgré les aménagements proposés — principalement la plantation d’une haie arborée de chaque côté du chemin pour dissimuler les panneaux —, le parc altérait profondément le caractère du site et les conditions d’accès au bourg. Juger l’inverse, dans ce contexte, relevait de la dénaturation.

« En dépit des aménagements proposés (…) il altérerait profondément le caractère du site et les conditions d’accès au bourg, la cour administrative d’appel a dénaturé les pièces du dossier. »

Ce que cette décision change pour les porteurs de projets

L’enseignement est clair pour tout développeur d’énergies renouvelables : obtenir le permis et gagner en première instance puis en appel ne sécurise pas définitivement un projet exposé sur un permis de construire photovoltaïque avec atteinte au site. Les avis défavorables des autorités patrimoniales et environnementales — architecte des bâtiments de France, commission des sites, autorité environnementale — ne sont pas de simples formalités : ils constituent un faisceau d’éléments que le juge de cassation peut mobiliser pour censurer une appréciation trop favorable au projet. Les mesures d’intégration paysagère, comme une haie de dissimulation, ne suffisent pas lorsque l’atteinte porte sur le caractère même du site et ses accès.

En pratique, la qualification du site doit être anticipée très en amont : un terrain agricole peut être juridiquement banal et pourtant situé dans le champ de visibilité d’un ensemble patrimonial protégé qui en fait un site sensible. Le délai compte aussi : un recours en excès de pouvoir contre un permis peut prospérer plusieurs années après sa délivrance, et l’annulation intervient ici alors que la procédure était engagée depuis 2023. Sur ces dossiers où s’entrecroisent urbanisme, droit de l’environnement et protection du patrimoine, une équipe dédiée du cabinet DELCADE peut être mobilisée pour sécuriser l’autorisation en amont ou défendre le projet en contentieux.

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La Cour d’appel, dans une décision rendue le 13 mai 2025, a eu à trancher une question récurrente en matière de cession immobilière : la dissimulation par le vendeur d’un défaut structurel affectant le bien peut-elle fonder une action en nullité pour dol, et ce, cumulativement avec la garantie des vices cachés ? Consulter la décision

Contexte opérationnel

Un acquéreur fait l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. Quelques mois après la prise de possession, il constate des désordres significatifs affectant la structure du bâtiment — infiltrations, fissures structurelles, défauts d’étanchéité — dont l’ancienneté est attestée par expertise judiciaire. Il ressort des investigations que le vendeur avait connaissance de ces désordres avant la vente, et avait procédé à des travaux de masquage destinés à dissimuler leur existence aux yeux de l’acquéreur et des diagnostiqueurs mandatés.

L’acquéreur engage une action en nullité de la vente sur le fondement du dol, tout en sollicitant subsidiairement la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Faits juridiquement pertinents

Plusieurs éléments ont été déterminants dans l’analyse retenue :

• L’existence de travaux de camouflage réalisés peu avant la mise en vente, attestée par des éléments matériels relevés à l’expertise ;
• Des échanges antérieurs à la vente démontrant que le vendeur avait fait intervenir des artisans sur les zones affectées, sans en informer l’acquéreur ;
• L’absence de mention dans les documents précontractuels et dans les annexes du compromis de toute problématique structurelle ;
• La nature ancienne des désordres, incompatible avec une survenance postérieure à la vente.

Problème juridique

La question centrale posée à la juridiction était la suivante : la dissimulation volontaire par le vendeur d’un défaut affectant le bien, constitutive d’une réticence dolosive, peut-elle fonder la nullité de la vente pour vice du consentement, alors même que l’acquéreur dispose par ailleurs d’une action en garantie des vices cachés ?

Analyse et stratégie juridique

Sur le plan de la qualification, le dol est défini à l’article 1137 du Code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. La réticence dolosive — forme passive du dol — est ainsi constituée dès lors que le vendeur garde sciemment le silence sur un élément qui, s’il avait été connu, aurait conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes.

Le raisonnement articulé s’appuie sur trois piliers :

• L’élément intentionnel : les travaux de masquage réalisés avant la vente caractérisent sans ambiguïté la volonté du vendeur de tromper l’acquéreur. Il ne s’agit pas d’une simple omission négligente, mais d’une dissimulation active ;
• Le caractère déterminant de l’information dissimulée : des désordres structurels d’une telle ampleur auraient, à l’évidence, conduit un acquéreur raisonnable à renégocier le prix ou à renoncer à l’acquisition ;
• Le lien de causalité entre le dol et le consentement vicié : sans la dissimulation, le consentement de l’acquéreur n’aurait pas été donné dans les mêmes termes.

Sur la question du cumul des actions, la jurisprudence est désormais stabilisée : l’action en nullité pour dol et l’action en garantie des vices cachés poursuivent des finalités distinctes. La première sanctionne le vice du consentement ; la seconde, l’inexécution d’une obligation légale du vendeur. Elles sont cumulables, et le délai biennal prévu par l’article 1648 du Code civil pour l’action en garantie des vices cachés ne peut être opposé à l’action en nullité pour dol, soumise au délai de droit commun de cinq ans à compter de la découverte.

Solution retenue

La juridiction a prononcé la nullité de la vente sur le fondement du dol, ordonnant la restitution du prix et des frais exposés par l’acquéreur. Elle a également mis à la charge du vendeur les frais de remise en état correspondant aux désordres identifiés, dès lors que la restitution du bien dans son état initial s’avérait impraticable. L’action en garantie des vices cachés, présentée à titre subsidiaire, a été déclarée recevable mais sans objet au regard de la solution principale retenue.

Enseignement pratique

Cette décision rappelle des points essentiels pour tout professionnel intervenant en transaction immobilière :

• Le dol n’exige pas de manœuvre active : le simple silence sciemment conservé sur un défaut connu suffit à fonder la nullité ;
• Les travaux de masquage sont une preuve directe de l’intention dolosive : toute trace d’intervention visant à dissimuler un défaut avant la vente sera exploitée par l’acquéreur ;
• L’action en nullité pour dol offre un délai plus favorable que l’action en garantie des vices cachés, ce qui en fait souvent le fondement prioritaire en cas de découverte tardive des désordres ;
• Pour les vendeurs, la transparence précontractuelle est la seule protection efficace : mentionner les désordres connus, annexer les devis et rapports d’intervention, consigner l’information dans l’acte.

Pour les acquéreurs, cette décision confirme que la dissimulation caractérisée n’est pas sans recours et que la nullité — avec restitution intégrale du prix — reste accessible, même plusieurs années après la vente, dès lors que la preuve de l’intention dolosive peut être rapportée.

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Contexte opérationnel

Sur un chantier de construction ou de rénovation, il est fréquent que des prestations excèdent le périmètre du marché initial. L’entreprise intervient, réalise des travaux complémentaires à la demande verbale du maître d’ouvrage ou de son représentant, puis se heurte, au moment de la facturation, à un refus catégorique : « vous n’aviez pas d’ordre écrit, vous ne serez pas payé ». Ce type de situation conduit régulièrement au contentieux, souvent avec des enjeux financiers significatifs pour les entreprises.

Faits juridiquement pertinents

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, l’entrepreneur avait exécuté des prestations dépassant le marché initial. Aucun avenant écrit n’avait été formalisé. Le maître d’ouvrage contestait devoir paiement en se fondant sur la clause contractuelle imposant un ordre écrit préalable pour tout travail supplémentaire. Les juges du fond avaient néanmoins admis la demande de l’entrepreneur. Le pourvoi posait directement la question de la valeur juridique d’un accord non formalisé lorsque le contrat exige l’écrit.

Problème juridique

La clause contractuelle imposant un ordre écrit préalable pour les travaux supplémentaires constitue-t-elle une condition de validité de l’accord, ou seulement une modalité de preuve susceptible d’être contournée par d’autres moyens probatoires ? L’entrepreneur peut-il valablement réclamer le paiement de prestations supplémentaires lorsque le maître d’ouvrage a manifesté, même tacitement, son accord ?

Analyse et stratégie juridique

La Cour de cassation maintient une ligne constante : l’exigence d’un ordre écrit est en principe une condition de forme et de preuve, non une condition de fond de l’obligation de paiement. Ce raisonnement repose sur les principes généraux du droit des contrats : un contrat peut être formé par tout moyen, sauf disposition légale ou conventionnelle expresse élevant l’écrit au rang de condition de validité.

Encore faut-il que l’entrepreneur établisse positivement l’accord du maître d’ouvrage. Plusieurs éléments peuvent constituer cet accord tacite :

• la présence du maître d’ouvrage ou de son représentant sur le chantier lors de la réalisation des travaux litigieux, sans protestation ;
• des échanges de courriels ou SMS évoquant les travaux sans contestation de leur principe ;
• la réception de l’ouvrage sans réserve sur les travaux supplémentaires ;
• le comportement du maître d’ouvrage postérieurement à l’exécution (prise de possession, usage des ouvrages réalisés).

Sur le plan procédural, la charge de la preuve pèse sur l’entrepreneur. Il doit démontrer non seulement la réalité des travaux exécutés, mais aussi que le maître d’ouvrage en a eu connaissance et ne s’y est pas opposé en temps utile. Un faisceau d’indices concordants peut suffire à emporter la conviction des juges du fond, qui disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation.

Appui jurisprudentiel

La Cour de cassation s’inscrit dans une jurisprudence bien établie. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que la clause imposant un ordre écrit ne prive pas le juge du fond de la possibilité de rechercher si un accord tacite peut être caractérisé. Il ne s’agit pas d’une jurisprudence permissive à l’égard des entrepreneurs : les juges sont exigeants sur la démonstration de l’accord. Mais ils refusent de transformer une règle probatoire en obstacle absolu au paiement de prestations réellement exécutées et acceptées.

Solution retenue et enseignement pratique

La Cour confirme que l’accord tacite du maître d’ouvrage peut fonder une condamnation au paiement des travaux supplémentaires, dès lors que les éléments de fait suffisent à caractériser cet accord. Elle rejette ainsi le pourvoi du maître d’ouvrage qui prétendait se réfugier derrière la clause d’ordre écrit pour échapper à toute obligation.

Ce que tout professionnel du BTP doit retenir :

• Ne pas renoncer à réclamer le paiement de travaux supplémentaires au seul motif qu’il n’existe pas d’avenant signé ;
• Constituer un dossier probatoire solide dès le chantier : mails, comptes rendus de réunion, photos datées, bons de commande signés même partiellement ;
• Ne pas attendre la réception pour faire constater l’accord du maître d’ouvrage sur les travaux supplémentaires ;
• Lorsque la clause d’ordre écrit est contractuelle, anticiper en réclamant systématiquement une confirmation écrite, même succincte, avant tout commencement d’exécution.

Inversement, le maître d’ouvrage ou son AMO doit mesurer le risque : laisser exécuter des travaux sans protestation ni ordre écrit, c’est s’exposer à une condamnation sur le fondement d’un accord tacite que la jurisprudence n’hésite pas à reconnaître.

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