Acquéreur condamné à payer la commission d’agence : à quelles conditions ?

Vous êtes promoteur, marchand de biens ou investisseur. Vous visitez un bien présenté par une agence mandatée par le vendeur — mandat non exclusif, commission contractuellement mise à votre charge — puis vous rouvrez la négociation directement avec le vendeur quelques semaines plus tard. Le prix baisse, l’agence n’apparaît plus à l’acte. La question revient à chaque opération : un acquéreur, sans contrat avec l’agence, peut-il vraiment être condamné à lui payer la commission ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 7 mai 2026, en redonne la mesure exacte.

Les faits jugés

Le 5 avril 2018, l’enseigne Concorde Immobilier (société Maya) fait visiter une villa à un couple. Elle agit en vertu d’un mandat de vente non exclusif que lui ont confié les vendeurs, prévoyant une commission de 6 % du prix de vente — fixé à 2 990 000 € — mise à la charge de l’acquéreur. Le 29 août 2018, la vente est conclue directement entre vendeurs et acquéreurs au prix de 2 500 000 €. L’acte authentique ne mentionne pas l’agence.

L’agence assigne en réparation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (25 octobre 2023) condamne les acquéreurs in solidum à 150 000 € — soit 6 % du prix de vente effectif, c’est-à-dire la commission que l’agence aurait perçue si la vente avait été conclue par son entremise. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Le fondement : responsabilité délictuelle du tiers complice

L’acquéreur n’a rien signé avec l’agence. Le fondement de la condamnation n’est donc pas contractuel : il est délictuel. La Cour le rattache aux articles 1200 et 1240 du Code civil, articulés avec la loi Hoguet (article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et article 73 du décret du 20 juillet 1972, qui encadrent l’activité d’agent immobilier).

La règle, posée dès l’arrêt d’assemblée plénière du 9 mai 2008 (n° 07-12.449), est constante : le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. Appliquée à l’immobilier, elle vise l’acquéreur dont le comportement prive l’agent immobilier de la commission à laquelle il aurait eu droit. L’arrêt du 7 mai 2026 la reformule clairement :

« Si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et […] tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses. »

Le mot pèse : il faut une faute. Et, dans le cadre d’un mandat non exclusif — où l’acquéreur n’est pas, par principe, lié à une agence donnée — cette faute prend la forme spécifique de manœuvres frauduleuses. Une renégociation directe, même opportuniste, ne suffit pas à elle seule. Encore faut-il que la fraude soit caractérisée.

Comment la fraude se caractérise

L’apport pratique de l’arrêt est dans la méthode. La Cour valide le raisonnement de la cour d’appel construit sur trois éléments combinés :

• —La connaissance par l’acquéreur du droit à rémunération de l’agent qui lui a fait visiter le bien.
• —Une promesse de vente signée à l’insu de l’agent, cinq semaines seulement après la visite, contenant une clause par laquelle l’acquéreur « s’engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ».
• —Un acte authentique muet : ni mention de l’agence, ni reproduction de la clause précitée.

La clause de la promesse est l’élément déterminant. Elle fonctionne comme un aveu : on n’anticipe une « prise en charge des poursuites des agences » que parce qu’on a conscience qu’un risque existe. Sa disparition au stade de l’acte authentique parachève la démonstration : on ne dissimule que ce que l’on sait compromettant.

Le préjudice : la commission, intégralement

Le montant alloué — 150 000 € — n’a rien de symbolique : il correspond à 6 % du prix de vente effectif, c’est-à-dire à la commission que l’agence aurait perçue si la vente avait été conclue par son entremise. Le préjudice indemnisable est donc le manque à gagner intégral, pas une participation. Les acquéreurs ont en outre été condamnés aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

On notera que la baisse de prix obtenue par les acquéreurs (490 000 €) excédait largement le montant de la commission. L’arrêt ne raisonne pas sur l’économie de prix mais sur la commission perdue, calculée sur le prix effectif : une « bonne affaire » sur le prix de vente ne neutralise pas la condamnation.

Le risque concret pour l’opérateur immobilier

Pour un promoteur, un marchand de biens ou un investisseur professionnel, les trois indices retenus par la Cour se rencontrent fréquemment dans le cours normal d’une opération :

• —La connaissance du mandat est presque toujours établie : bon de visite signé, échanges écrits, fiches de présentation du bien mentionnant le taux de commission.
• —La chronologie courte entre visite et signature en direct résulte naturellement de la dynamique d’une opération, surtout sur un marché tendu où les décisions se prennent en quelques semaines.
• —La clause de garde anticipant les réclamations d’agences est, paradoxalement, fréquente dans les promesses rédigées par des conseils prudents — précisément pour faire face au risque. L’arrêt en fait une pièce à charge, ce qui invite à reconsidérer sa formulation.

Autrement dit : la situation type de l’acquéreur professionnel qui rouvre la négociation en direct rencontre, presque mécaniquement, deux des trois critères. Le troisième — la clause-aveu — peut surgir d’un standard contractuel ancien, sans aucune intention particulière de fraude.

Quelle conduite à tenir

Trois pistes, sérieusement défendables, méritent d’être systématisées sur les opérations sensibles :

• —Documenter la rupture économique entre les deux phases : si la négociation en direct repose sur un périmètre, une configuration ou une structure de paiement très différents de ce qui avait été présenté par l’agence, le lien de causalité entre la visite initiale et la vente conclue s’affaiblit.
• —Revoir la rédaction des promesses : la clause de garde anticipant les recours d’agences, pensée comme une protection, peut se retourner en aveu. Sa formulation gagne à être travaillée — voire, dans les opérations sensibles, remplacée par un mécanisme alternatif (déclaration encadrée, garantie autonome du vendeur).
• —Intégrer le délai d’action : l’agent immobilier dispose, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître la vente conclue en direct. Le risque ne s’éteint pas à la signature.

L’arrêt du 7 mai 2026 ne crée pas un droit nouveau : il affermit, par sa formule et son application, une jurisprudence amorcée en 2008. Mais il opère un déplacement utile pour la pratique : la fraude n’est plus l’exception qu’on imagine — elle se déduit d’un faisceau d’indices que les opérations d’acquisition immobilière, à Lille comme ailleurs, croisent très régulièrement. Pour le promoteur ou le marchand de biens, voir un acquéreur condamné à payer la commission de l’agence est désormais un point d’attention contractuel à part entière. Le cabinet DELCADE accompagne régulièrement les opérateurs immobiliers des Hauts-de-France sur ce type d’arbitrages.