Marchand de biens, investisseur, vendeur-rénovateur : la clause de non-garantie des vices cachés ne tient plus si vous avez fait les travaux

Vous avez acheté un bien, vous l'avez rénové vous-même — extension, charpente, salle de bains, réseaux — puis revendu. L'acte authentique comportait la clause classique excluant la garantie des vices cachés. Vous pensiez l'opération sécurisée. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 13 novembre 2025, vient rappeler que cette clause ne vous protège pas : un vendeur qui a réalisé les travaux à l'origine des désordres est traité comme un professionnel, et la présomption de connaissance des vices cachés rend la clause inopposable.

Le schéma opérationnel que la décision met à mal

Le modèle est classique : marchand de biens, investisseur en sortie d'opération de portage, SCI patrimoniale, particulier en stratégie « achat-rénovation-revente ». On acquiert un bien à fort potentiel, on conduit le chantier — parfois en direct, parfois en pilotant des artisans, souvent les deux — puis on revend avec plus-value. La clause de non-garantie des vices cachés figure dans l'acte notarié au titre des sécurisations standard. C'est précisément cette sécurisation que l'arrêt commenté vient priver d'effet, sur la base d'une jurisprudence désormais bien établie mais que beaucoup d'opérateurs sous-estiment.

Les faits

Vente d'une maison d'habitation en juillet 2018, prix 120 000 euros. Les acquéreurs constatent rapidement une série de désordres : affaissement géotechnique aggravé d'infiltrations en buanderie, non-respect des normes parasismiques lors d'une extension, défauts de structure affectant charpente et poutres des chambres, défaillance des évacuations de la salle de bains, absence d'eau chaude en cuisine. Au cours de l'expertise, le vendeur déclare avoir mené sur le bien douze à treize ans de travaux, dont certains sur la structure. La cour d'appel de Colmar prononce la résolution de la vente, ordonne la restitution du prix et condamne les vendeurs au paiement des frais de notaire, des travaux de reprise provisoire, des frais bancaires, d'assurance et d'huissier, ainsi qu'à 15 000 euros pour trouble de jouissance. Pourvoi des vendeurs : ils ne sont pas professionnels de la construction et n'avaient aucune compétence particulière ; la clause devait jouer.

La règle confirmée

L'article 1643 du code civil autorise une clause excluant la garantie des vices cachés, mais réserve l'hypothèse du vendeur qui les connaissait. L'article 1645 frappe le vendeur de mauvaise foi d'une indemnisation intégrale. La jurisprudence a, de longue date, construit une présomption irréfragable de connaissance des vices à l'encontre du vendeur professionnel — et l'a étendue, depuis un arrêt de principe du 26 février 1980, à celui qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des désordres, alors même qu'il n'est pas professionnel du bâtiment. Les arrêts publiés des 9 février 2011, 10 juillet 2013 et 19 octobre 2023 ont consolidé la ligne. La décision du 13 novembre 2025 vient la confirmer une fois encore, dans des termes nets :

« Est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. »

Deux enseignements à dégager. Premièrement, l'assimilation ne suppose aucune compétence technique particulière. Le pourvoi tentait d'imposer à la cour d'appel de rechercher si les vendeurs disposaient de « compétences particulières en matière de construction » ; la Cour de cassation balaye l'argument. L'imputation matérielle des travaux suffit : peu importe le savoir-faire réel, peu importe que les travaux aient été menés en bricoleur du dimanche ou en homme de l'art autodidacte. Deuxièmement, la corrélation entre les travaux du vendeur et les désordres se prouve par les éléments du dossier — ici, la déclaration du vendeur en expertise sur l'ampleur des travaux et leur emprise sur la structure, rapprochée des désordres constatés, suffit. La Cour ne s'oblige pas à un inventaire poste par poste.

L'addition

Sur un prix de vente de 120 000 euros, les vendeurs voient l'opération annulée, doivent restituer le prix, supporter les frais de notaire, les travaux conservatoires, les frais bancaires et d'assurance liés à l'acquisition manquée des acheteurs, les frais d'huissier, et verser 15 000 euros au titre du trouble de jouissance — auxquels s'ajoutent 3 000 euros au titre de l'article 700. La sanction est exactement celle qu'envisage l'article 1645 du code civil : indemnisation intégrale du préjudice de l'acquéreur, parce que le vendeur est réputé connaître les vices.

Ce qu'il faut faire en pratique

• —Sur les postes structurels (fondations, charpente, extension, parasismique, réseaux enterrés), faire intervenir des entreprises assurées en responsabilité décennale et conserver factures, attestations d'assurance et procès-verbaux de réception. C'est la seule manière de transférer le risque, pas la clause notariée.
• —Documenter précisément, dans l'acte de vente, la nature et l'ampleur des travaux réalisés et par qui. Une information loyale et exhaustive de l'acquéreur réduit son fondement à invoquer le vice caché — l'article 1642 du code civil exigeant le caractère caché du vice.
• —Côté acquéreur, sécuriser dès l'expertise les déclarations du vendeur sur les travaux qu'il a personnellement menés. Comme dans l'arrêt commenté, c'est la pièce qui fait basculer le dossier.
• —Surveiller le délai de l'action : deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil). L'expertise judiciaire interrompt ce délai, encore faut-il l'avoir engagée à temps.

Le contentieux du vendeur ayant réalisé les travaux à l'origine des vices cachés est devenu un terrain stable, à la jurisprudence consolidée. C'est une matière que le cabinet mobilise régulièrement à Lille et dans les Hauts-de-France, aussi bien pour défendre les opérateurs immobiliers en sortie d'opération que pour assister les acquéreurs qui découvrent les désordres après la signature.