Immeuble abandonné en centre-bourg : la procédure d’expropriation des communes validée par le Conseil constitutionnel

Vous êtes maire ou DGS d'une commune et un immeuble en plein centre-bourg se dégrade depuis des années. Le propriétaire est introuvable, ou refuse d'engager les travaux. Les riverains s'inquiètent, les façades menacent, l'image de la commune en pâtit. La procédure d'expropriation pour abandon manifeste existe au Code général des collectivités territoriales (CGCT) depuis longtemps, mais beaucoup de communes hésitaient à l'enclencher, par crainte d'une censure constitutionnelle au regard du droit de propriété.

Cette hésitation n'a plus lieu d'être. Par décision rendue le 22 mai 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré l'expropriation pour abandon manifeste intégralement conforme à la Constitution. L'outil est désormais sécurisé.

Le contexte : un outil ancien, peu utilisé, contesté

Les articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du CGCT permettent au maire d'engager, à l'intérieur du périmètre d'agglomération, une procédure visant les immeubles, voies privées, installations ou terrains « sans occupant à titre habituel » et « manifestement plus entretenus ». Le mécanisme se déroule en deux temps : une phase administrative de constat et d'incitation à la remise en état, puis une phase d'expropriation simplifiée.

La QPC portait sur la rédaction antérieure à la loi du 21 février 2022 (loi dite « 3DS »), mais l'économie générale du dispositif reste largement comparable. La question posée — par un avocat du barreau de Lille — était simple : ce dispositif respecte-t-il l'article 17 de la Déclaration de 1789, qui pose le principe d'une indemnité juste et préalable en cas d'expropriation, et plus largement le droit de propriété ?

Le raisonnement du Conseil constitutionnel

Le Conseil rappelle que l'article 17 de la Déclaration de 1789 n'exclut pas tout mécanisme dérogatoire, dès lors que celui-ci répond à un motif impérieux d'intérêt général et qu'il est entouré de garanties suffisantes. Or l'objectif poursuivi — lutter contre la vacance, l'insalubrité et la dégradation du tissu urbain, permettre la production de logements ou la conduite d'opérations d'aménagement — relève bien d'un tel motif.

Le cœur du raisonnement tient au fait que la procédure ménage au propriétaire une véritable possibilité de se manifester avant que la mesure ne devienne irrévocable. Le considérant central mérite d'être lu :

« D'une part, l'autorité administrative ne peut déclarer le bien en état d'abandon avant l'expiration d'un délai de trois mois à compter des mesures de publicité et des notifications du procès-verbal provisoire d'abandon manifeste. D'autre part, la procédure ne peut être poursuivie si, pendant ce délai, le propriétaire a mis fin à l'état d'abandon ou s'est engagé à effectuer les travaux propres à y mettre fin dans des conditions, notamment de délai, définies, le cas échéant sous le contrôle du juge, par une convention conclue avec le maire. Le propriétaire est ainsi mis à même, dans ce délai, de se manifester et de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser l'état d'abandon. »

Autrement dit, la procédure n'est pas confiscatoire : elle laisse une porte de sortie au propriétaire diligent. Celui qui se réveille dans le délai de trois mois et qui s'engage par convention à remettre son bien en état arrête net la machine. C'est ce dispositif d'incitation, doublé d'un contrôle juridictionnel possible, qui sauve le mécanisme.

Les garanties offertes au propriétaire exproprié

Sur le volet « juste et préalable indemnité », le Conseil examine l'article L. 2243-4 du CGCT et constate plusieurs garde-fous :

• —la prise de possession est subordonnée au paiement ou à la consignation d'une indemnité provisionnelle, évaluée par le service des Domaines ;
• —la fixation de l'indemnité définitive relève du juge de l'expropriation, dans les conditions de droit commun ;
• —la délibération communale et l'arrêté préfectoral de cessibilité sont contestables devant le juge administratif, y compris par la voie du référé.

L'architecture est jugée équilibrée. Le grief d'incompétence négative — qui reprochait au législateur de ne pas avoir suffisamment encadré le dispositif — est écarté pour les mêmes motifs.

Ce que la décision change concrètement

Pour les communes — particulièrement celles confrontées à des centres-bourgs ou à d'anciens quartiers fragilisés, configuration fréquente dans les Hauts-de-France (ancien bassin minier, friches urbaines, centres anciens dégradés) — la sécurisation est réelle. Trois leviers concrets méritent d'être travaillés en amont :

1. Le ciblage du bien. La procédure suppose un immeuble « sans occupant à titre habituel » et « manifestement plus entretenu ». La qualification se prépare : photographies datées, constats d'huissier (désormais commissaire de justice), signalements des riverains, rapports d'astreinte technique. Plus le dossier est étoffé, plus le PV provisoire est solide.

2. La notification et la publicité. C'est le point de fragilité procédurale classique. Les mesures de publicité et les notifications doivent toucher tous les propriétaires et titulaires de droits réels. Un défaut sur ce point ouvre un recours évident, indépendamment du fond.

3. L'évaluation domaniale. L'indemnité provisionnelle est évaluée par les Domaines. Une saisine précoce et complète évite les retards qui bloquent la prise de possession. La fixation définitive devant le juge de l'expropriation est, elle, l'occasion classique de débat sur la valeur — y compris sur la prise en compte ou non de l'état d'abandon dans la décote.

Pour le propriétaire exposé à une telle procédure, la fenêtre de trois mois est décisive. Une convention de travaux signée avec le maire dans ce délai stoppe l'expropriation. C'est dans la qualité de la négociation et dans la crédibilité du calendrier de travaux que se joue le sort du dossier. Le cabinet DELCADE accompagne, à Lille comme ailleurs, les collectivités comme les propriétaires confrontés à cette procédure.