Risque d’effondrement et inaction du voisin : agir sans attendre le dommage

Une opération adossée à un dénivelé. Un fonds voisin dont l'état menace d'évoluer mal — un talus qui s'effrite, un ouvrage qui se dégrade, des fondations sous-dimensionnées de l'autre côté de la limite séparative. L'expertise confirme le risque pour les constructions édifiées, mais le voisin refuse les travaux qui seuls écarteraient la menace. Aucun préjudice n'est encore matérialisé. Faut-il attendre qu'il survienne pour agir ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond clairement, dans une décision du 5 mars 2026 : non. Le risque avéré est, en lui-même, un trouble anormal de voisinage. Et il fonde une obligation de faire à la charge du voisin qui s'en abstient.

Les faits : deux fonds voisins, un talus, un refus

En l'espèce, deux sociétés voisines. La première, propriétaire du fonds supérieur, y édifie en 2014 des constructions et installe un mur de soutènement en limite séparative. Quelques mois plus tard, le talus situé sur la parcelle inférieure du voisin subit un éboulement.

Une expertise judiciaire est ordonnée. Conclusion : pour écarter tout risque d'effondrement futur — en particulier en cas de fortes pluies — des travaux de consolidation doivent être réalisés sur le talus, donc sur le fonds inférieur. Le propriétaire de ce fonds refuse. Assigné aux fins d'y être contraint sous astreinte, il convainc la cour d'appel de Fort-de-France : aucun désordre n'est actuellement constaté sur le fonds supérieur, les constructions sont en bon état, partant aucun trouble n'est actionnable. La Cour de cassation censure.

La question

Un risque avéré de dommage — entendu comme un risque sérieux et qualifié, distinct d'un simple aléa — peut-il, en l'absence de tout préjudice déjà réalisé, caractériser un trouble anormal de voisinage et fonder une condamnation à faire ?

Le raisonnement de la Cour

La règle est connue, désormais codifiée à l'article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024 : « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ». Régime de responsabilité objective, indifférent à la faute : le seul caractère anormal du trouble suffit à engager le voisin.

L'intérêt de l'arrêt tient au déplacement du curseur. La cour d'appel raisonnait sur un mode très orthodoxe — pas de dommage actuel, donc pas de trouble actionnable. La Cour de cassation lui reproche précisément cet arrêt prématuré et lui enjoint de rechercher si l'absence des travaux de consolidation ne faisait pas courir un risque avéré de dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage.

« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n'était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

La solution s'inscrit dans une tendance déjà perceptible — la jurisprudence admet de longue date, sur certains terrains particuliers (risque sismique, ouvrages menaçant ruine, expositions environnementales), que l'exposition à un risque qualifié puisse à elle seule caractériser le trouble anormal. L'arrêt du 5 mars 2026 transpose la solution aux configurations de terrains en pente, fréquentes dès qu'une opération s'adosse à un coteau, à un talus ou à un dénivelé urbain.

Le sens du dénivelé n'est pas un argument

L'intuition voudrait que le trouble vienne toujours du fonds supérieur — ruissellement, surcharge, déversement. La présente affaire renverse la perspective : c'est l'instabilité du fonds inférieur qui menace les ouvrages bâtis sur le fonds supérieur. La Cour ne s'arrête pas à ce paramètre topographique. Ce qui compte, c'est l'identification de celui qui crée le risque et de celui qui est en mesure de le faire cesser.

La trajectoire procédurale

La séquence gagne en lisibilité. Trois temps :

• —Une expertise judiciaire sollicitée au plus tôt sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Elle est le point de bascule : c'est elle qui transforme une crainte en risque avéré, qualifié et opposable.
• —Une action au fond, sur la base du rapport, en condamnation du voisin à exécuter les travaux préconisés, assortie d'une astreinte dimensionnée à hauteur de l'enjeu.
• —Un travail de preuve en amont, soigné : constats d'huissier, relevés photographiques datés, rapports techniques privés, mises en demeure restées sans suite. Autant d'éléments qui consolideront la démonstration du caractère avéré du risque.

Le défendeur ne pourra plus se retrancher derrière l'absence de préjudice actuel : la Cour de cassation l'écarte explicitement. Un point demeure à surveiller — la prescription. L'action en trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance du trouble (article 2224 du Code civil). Sur un risque évolutif, le point de départ se prête au débat ; raison supplémentaire de figer rapidement la situation par l'expertise.

Sur ce contentieux des voisinages immobiliers à risque — ouvrages en limite séparative, instabilité de talus, fondations contestées —, le cabinet DELCADE intervient régulièrement auprès des opérateurs des Hauts-de-France, du référé-expertise jusqu'à l'exécution de la décision.