Oui, le juge peut constater la réception tacite des travaux même si les entreprises qui ont construit ne sont pas au procès. La Cour de cassation l'a jugé le 10 septembre 2026. En revanche, une réception judiciaire ne peut pas être prononcée sans elles. Pour l'acquéreur qui n'attaque que son vendeur, la différence décide de tout.
Une maison achevée, revendue, et aucun procès-verbal
Vous avez fait construire une maison ou un petit immeuble, vous l'avez occupé ou loué, puis revendu. Personne n'a jamais signé de procès-verbal de réception avec les entreprises. Quelques années plus tard, l'acquéreur découvre des malfaçons et vous assigne seul, en qualité de vendeur, sur le terrain de la garantie décennale.
Le premier débat portera sur la réception. Sans elle, les garanties des articles 1792 et suivants du code civil ne s'ouvrent pas. Et s'il n'existe aucun écrit, il faut soit la faire prononcer par le juge, soit démontrer qu'elle est intervenue tacitement. L'arrêt du 10 septembre 2026 précise ce que chacune de ces voies exige quand les constructeurs ne sont pas dans la procédure.
Les faits et la question posée
Un couple fait construire une maison, dont l'achèvement est déclaré en 2016. Il la revend en 2017. Les acquéreurs se plaignent ensuite de malfaçons affectant la construction et ses équipements. Ils assignent leurs vendeurs, et eux seuls. Aucune des entreprises intervenues sur le chantier n'est appelée à l'instance.
Les vendeurs sont ici des constructeurs non réalisateurs. L'article 1792-1 du code civil répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Elle doit donc la garantie décennale à son acquéreur, comme une entreprise. Encore faut-il qu'il y ait eu réception.
La cour d'appel de Pau, le 12 juin 2024, rejette toutes les demandes. Elle refuse la réception judiciaire au motif que les locateurs d'ouvrage, absents, ne peuvent y être associés contradictoirement. Elle refuse, pour la même raison, de constater une réception tacite. Les acquéreurs soutenaient pourtant que leurs vendeurs, en prenant possession de la maison, avaient manifesté leur volonté de la recevoir.
La question était donc simple. L'absence des entreprises au procès fait-elle obstacle, de la même manière, à la réception judiciaire et à la constatation d'une réception tacite ?
Deux réceptions, deux régimes
La troisième chambre civile, dans une formation de section et pour un arrêt publié au Bulletin, répond en distinguant nettement les deux mécanismes.
La réception judiciaire suppose la présence des constructeurs
L'article 1792-6 du code civil prévoit que la réception intervient à l'amiable ou, à défaut, judiciairement, et qu'elle est « en tout état de cause, prononcée contradictoirement ». La Cour en tire la conséquence logique. Le juge qui prononce la réception se substitue à un accord qui n'a pas eu lieu entre le maître de l'ouvrage et les entreprises. Il ne peut le faire hors de leur présence. Sur ce point, la cour d'appel de Pau est approuvée.
La réception tacite se constate sans eux
Il en va autrement de la réception tacite. Elle existe lorsqu'est établie, le cas échéant par présomption, la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux. En pratique, la prise de possession associée au paiement du prix ou de l'essentiel du prix fait présumer cette volonté. La Cour en déduit que le juge ne crée rien, il constate un fait déjà accompli.
« La réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l'ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d'ouvrage concernés ne sont pas parties à l'instance. »
En refusant d'examiner si les vendeurs avaient tacitement reçu la maison, la cour d'appel a violé l'article 1792-6. L'arrêt est cassé en ce qu'il rejette les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants, et l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux. Celle-ci devra rechercher si la volonté de recevoir est caractérisée, et à quelle date.
La portée de l'arrêt et ses limites
L'apport est d'abord procédural. L'acquéreur qui agit contre son seul vendeur n'est pas condamné à mettre en cause, à ses frais et parfois des années après, toutes les entreprises du chantier, dont certaines ont disparu. Il lui suffit de prouver que le vendeur, maître de l'ouvrage à l'époque, a reçu l'ouvrage de façon non équivoque. L'action ne se heurte donc plus à une fin de non-recevoir de pure forme.
L'arrêt laisse en revanche deux questions entières.
- —D'abord, la constatation de la réception tacite dans une instance à laquelle l'entreprise n'était pas partie ne tranche rien à son égard. Si le vendeur se retourne ensuite contre elle, l'entreprise reste libre de discuter l'existence et la date de cette réception.
- —Ensuite, la date retenue commande tout le reste. Elle fait courir la garantie de bon fonctionnement de 2 ans et la garantie décennale. Une réception tacite fixée tôt peut rendre l'action tardive, une réception fixée tard peut la sauver.
Pour l'acquéreur, l'action contre le vendeur suppose aussi qu'il soit titulaire de l'action en garantie. Elle se transmet avec la propriété de l'ouvrage, ce qui rejoint la qualité de maître d'ouvrage réservée au propriétaire au sens de l'article 1792.
Conséquences pratiques selon votre position
Vous vendez un bien que vous avez fait construire
Promoteur, marchand de biens ou particulier investisseur, vous êtes réputé constructeur à l'égard de votre acquéreur. Il peut vous attaquer seul et obtenir la constatation d'une réception tacite sans que vos entreprises soient là. Vous avez donc intérêt à les appeler en garantie dès l'assignation, avec leurs assureurs, pour que la question de la réception soit débattue une fois, contradictoirement, avec tout le monde. Faute de quoi vous risquez d'être condamné dans un premier procès et de voir la réception contestée dans le second.
Le meilleur réflexe reste en amont. Un procès-verbal de réception signé avec chaque entreprise avant la vente fixe une date certaine, opposable à tous, et évite ce débat. Quand les désordres ne relèvent pas de la décennale, d'autres fondements subsistent, comme le montre la responsabilité du promoteur pour les désordres intermédiaires, qui exige la preuve d'une faute.
Vous achetez ou vous avez acheté
Demandez avant la vente les procès-verbaux de réception, les factures acquittées et les attestations d'assurance décennale des entreprises. S'ils manquent, la réception tacite reste une voie ouverte, mais elle se prouve. Les éléments utiles sont la date d'entrée dans les lieux du vendeur, le paiement des entreprises, l'absence de contestation sérieuse à l'époque. Si vous visez une réception judiciaire, il faut assigner les entreprises concernées, faute de quoi la demande sera rejetée.
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Non. La réception judiciaire est prononcée contradictoirement, ce qui suppose la présence des entreprises concernées. La Cour de cassation l'a confirmé le 10 septembre 2026. Celui qui veut faire prononcer la réception par le juge doit donc assigner les constructeurs dont il entend recevoir les travaux.
Oui. La réception tacite résulte de la volonté du maître de l'ouvrage, le juge ne fait que la constater. Elle peut donc être retenue même en l'absence des entreprises. Celles-ci pourront toutefois en discuter l'existence et la date si on les attaque ensuite.
Oui, si le vendeur a construit ou fait construire la maison avant de la vendre. L'article 1792-1 du code civil le répute alors constructeur. L'action suppose cependant que l'ouvrage ait été reçu, par écrit, tacitement ou par le juge, et qu'elle soit engagée dans les 10 ans de cette réception.
En établissant la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux. La prise de possession associée au paiement du prix ou de son essentiel la fait présumer. Des contestations sérieuses ou des retenues importantes au moment de l'entrée dans les lieux peuvent au contraire l'écarter.
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Corentin Boutignon, avocat au barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Droit public, commande publique, construction, urbanisme et immobilier. Intervient pour les entreprises du BTP, les promoteurs, les investisseurs et les collectivités. Voir le profil complet
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