Le délai de deux mois est passé : vous pouvez encore engager la responsabilité du syndicat

Le délai est passé, le syndic vous oppose une fin de non-recevoir

Vous détenez un lot dans une copropriété. Une assemblée générale a voté, il y a trois ou quatre ans, une résolution qui vous porte préjudice — une cession de partie commune dont le périmètre mord sur votre lot privatif, par exemple. Vous ne l'avez compris qu'après coup. Quand vous saisissez le sujet, on vous répond que le délai de deux mois est expiré, que la résolution est devenue définitive et que le dossier est clos.

La première moitié de cette réponse est exacte. La seconde ne l'est pas. C'est précisément ce que vient de trancher la troisième chambre civile.

Une partie commune cédée, un lot privatif amputé

Une société civile immobilière de construction-vente a promu et réalisé un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Elle en a conservé un lot, devenu le lot n° 501. Le 30 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires adopte une résolution autorisant la cession d'une partie commune à la commune, laquelle fait construire un parking sur la parcelle ainsi cédée.

En août 2022 — près de cinq ans plus tard — la SCI assigne le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l'assureur de celui-ci. Son argument : la partie commune visée par la délibération de 2017 incluait une partie de son lot n° 501. Sa demande n'est pas l'annulation de la résolution. Elle réclame des dommages et intérêts et l'exonération des charges afférentes au lot depuis le 30 septembre 2017.

L'assureur du syndic saisit le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion. La cour d'appel de Grenoble lui donne raison le 3 décembre 2024 et déclare les demandes irrecevables. Son raisonnement est frontal : faute d'avoir agi en nullité dans les deux mois, la résolution est définitive et opposable « quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée » ; et l'action en responsabilité subit le même sort.

« … l'action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l'adoption d'une résolution en assemblée générale est enfermée dans ce même délai de deux mois prévu par l'article précité, ce texte visant toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité. »

La question posée à la Cour de cassation

Elle tient en une phrase. Le délai de déchéance de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s'applique-t-il à une action qui ne demande pas l'anéantissement de la résolution, mais la réparation du préjudice qu'elle a causé ?

Derrière la technique, un enjeu très concret : si la réponse est oui, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour une faute commise à l'occasion d'un vote s'éteint soixante jours après la notification du procès-verbal — souvent avant même que le copropriétaire lésé ait mesuré ce qui s'est passé.

Un même article, deux régimes de délai

Le principe : cinq ans

L'article 42, alinéa 2, n'énonce pas une règle, mais deux. La première renvoie au droit commun : les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Soit cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'exception : deux mois, à peine de déchéance

La seconde règle est une exception étroite. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Deux restrictions figurent dans le texte lui-même et sont souvent oubliées : ce délai n'est ouvert qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants, et il ne vise que les actions ayant pour objet de contester la décision.

C'est l'objet de la demande qui commande le délai

Le critère de partage n'est pas l'origine du litige — dans les deux cas, une assemblée générale — mais ce que le demandeur réclame au juge. Demander l'annulation, c'est s'attaquer à l'existence même de la décision : la sécurité juridique de la copropriété commande alors une fenêtre courte, parce que l'édifice collectif tout entier repose sur le caractère définitif des résolutions et sur les actes pris en exécution. Demander des dommages et intérêts, c'est tout autre chose : la résolution survit, la cession tient, le parking reste. Seul de l'argent circule. La raison d'être du délai bref disparaît.

La lecture de la cour d'appel, poussée à son terme, produisait un effet difficilement soutenable : toute faute commise par le syndicat à l'occasion d'un vote devenait inattaquable soixante jours plus tard, et l'affirmation selon laquelle la résolution est opposable « quelle que soit la gravité des vices » se transformait en immunité indemnitaire. Un délai de déchéance est une exception ; il ne s'étend pas par analogie à des demandes qu'il ne vise pas.

Ce que juge la Cour de cassation

Au visa de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil, la troisième chambre civile casse l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble en toutes ses dispositions et renvoie les parties devant la cour d'appel de Chambéry. La formule est nette :

« … l'action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d'une telle décision au sens de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 … »

Deux réserves de méthode s'imposent, et elles sont d'ordre pratique autant que juridique. L'arrêt est rendu en formation restreinte et n'est pas publié au Bulletin : il fixe une position, il ne la solennise pas. Surtout, la cassation ne porte que sur la recevabilité. La SCI franchit la porte du prétoire ; elle n'a encore rien gagné. Devant la cour de renvoi, il lui faudra établir la faute du syndicat, le préjudice et le lien de causalité — et la résolution du 30 septembre 2017, faute d'avoir été contestée en temps utile, demeure définitive. Le terrain n'est pas récupéré : il est éventuellement indemnisé.

Ce que cela change dans vos dossiers

Si vous détenez des lots et que le délai est passé

• —Ne concluez pas du dépassement des deux mois que vous êtes désarmé. Vérifiez d'abord ce que vous voulez obtenir.
• —Rédigez l'assignation en demande strictement indemnitaire. Une conclusion glissant vers l'annulation ou l'inopposabilité de la résolution vous ramène dans le champ de la déchéance.
• —Travaillez le point de départ. L'article 2224 ne fait pas courir le délai de l'assemblée générale, mais du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits. Sur une question d'emprise ou de délimitation, l'écart peut être de plusieurs années — encore faut-il le démontrer, pièces et dates à l'appui.
• —Attaquez large : dans cette affaire, le syndicat, son assureur, le syndic et l'assureur de responsabilité civile professionnelle du syndic étaient tous à la cause.

Si vous êtes du côté du syndicat ou du syndic

La forclusion de deux mois cesse d'être un bouclier universel. L'exposition indemnitaire court jusqu'à cinq ans après la prise de connaissance par le copropriétaire, ce qui déplace la question sur trois terrains très concrets : la conservation des pièces d'assemblée bien au-delà des deux mois, la qualité de la préparation des résolutions touchant aux parties communes — état descriptif de division, plans, mesurages — et la déclaration en temps utile aux assureurs. C'est une jurisprudence que le cabinet mobilise pour les investisseurs et les promoteurs détenant des lots en copropriété dans les Hauts-de-France, où le sujet se rencontre régulièrement sur les opérations de reconversion.

La copropriété est un terrain où les délais réservent des surprises dans les deux sens. Une possession longue ne vaut pas titre sur les parties communes, comme le montre le sort réservé à la prescription trentenaire invoquée pour une terrasse aménagée sans autorisation. Et une résolution d'assemblée reste opposable même quand son effet paraît injuste : c'est la logique du critère d'utilité objective qui impose au propriétaire d'un parking en sous-sol de financer l'ascenseur qu'il n'utilise pas.

Questions fréquentes