Vous avez financé seul les travaux d’un bien en indivision, la prescription peut effacer des années de dépenses

Des travaux financés seul, une créance qui s’éteint sans bruit

Vous détenez un immeuble en indivision avec un coïnvestisseur, un associé ou un membre de votre famille, et vous avez avancé seul le coût de la rénovation, de la toiture ou de la mise aux normes. Vous comptiez régler les comptes à la revente ou au partage, factures à l’appui. Or ces factures peuvent ne plus rien valoir si aucune demande de remboursement n’a été formée dans les 5 ans de chaque dépense.

La situation se rencontre chez les marchands de biens et les investisseurs qui achètent à 2 en direct, sans société, ou qui recueillent un bien indivis et le valorisent avant de le céder. Lorsque le bien est porté par une SCI, la question se pose autrement, puisque la société est seule propriétaire et que les avances des associés transitent en principe par leur compte courant.

Les faits soumis au tribunal judiciaire de Tarbes

En l’espèce, 2 frères avaient acquis par moitiés un ensemble immobilier composé d’une maison, de 2 granges et de plusieurs parcelles. L’un d’eux a rénové le bien entre 2005 et 2012, pour un montant de l’ordre de 56 000 euros justifié par des factures, et l’occupait. L’autre réglait les taxes foncières.

Le partage a été demandé par une assignation de mars 2021. Le frère qui avait financé les travaux n’a formé de demande expresse au titre de sa créance d’amélioration que par des conclusions de novembre 2021, et son frère n’a présenté sa propre demande, relative à des paiements antérieurs à 2020, qu’en janvier 2025. Le tribunal était aussi saisi d’une demande d’indemnité d’occupation, l’occupation exclusive du bien depuis mai 2019 étant établie par des courriels et un courrier. Il lui fallait donc dire à partir de quand court la prescription de la créance de l’indivisaire et quel acte l’interrompt.

Pourquoi la prescription de la créance d’indivisaire court dès chaque dépense

Une créance immédiatement exigible

L’article 815-13 du code civil prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, des améliorations qu’il a financées, eu égard à la plus-value constatée au temps du partage ou de l’aliénation, ainsi que des dépenses nécessaires à la conservation du bien. L’article 815-17 permet par ailleurs le paiement de ces créances par prélèvement sur l’actif avant le partage.

Statuant sur le cas d’un indivisaire qui avait remboursé seul l’emprunt d’acquisition, la Cour de cassation en a déduit que

« un indivisaire qui a conservé à ses frais un bien indivis peut revendiquer une créance sur l’indivision et être payé par prélèvement sur l’actif indivis, avant le partage. Cette créance, immédiatement exigible, se prescrit selon les règles de droit commun édictées par le dernier. » (Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313)

Le « dernier » texte visé est l’article 2224 du code civil, qui soumet les actions personnelles à une prescription de 5 ans courant du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Pour l’indivisaire qui règle lui-même la facture, ce jour est celui du paiement, si bien que chaque dépense fait courir son propre délai.

Le jugement du 1er avril 2026 étend cette solution à la créance d’amélioration. Une lecture répandue tirait pourtant argument de l’évaluation de l’indemnité au jour du partage pour soutenir que la créance ne naissait qu’à ce moment, mais le tribunal considère que cette règle d’évaluation n’en reporte pas l’exigibilité.

L’assignation en partage n’interrompt pas tout

L’article 2241 du code civil attache un effet interruptif à la demande en justice, encore faut-il que la demande porte sur la créance en cause. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel qui avait retenu l’interruption par la seule assignation en partage, « sans constater que l’assignation contenait une réclamation, ne serait-ce qu’implicite, à ce titre » (Cass. 1re civ., 18 mai 2022, n° 20-22.234, publié au Bulletin).

En l’espèce, le tribunal retient comme premier acte interruptif les conclusions de novembre 2021, qui formulaient expressément la demande, de sorte que toutes les dépenses antérieures au 10 novembre 2016 sont prescrites. Sur une rénovation d’environ 56 000 euros, la créance retenue n’atteint plus que 259,38 euros. Les demandes du second frère, formées en janvier 2025, sont quant à elles prescrites en totalité.

Si une réclamation implicite suffit en principe, son appréciation dépend de la rédaction de l’acte et reste incertaine. Le choix prudent consiste donc à chiffrer et à réclamer chaque créance de manière explicite.

Ce que la prescription n’atteint pas

L’article 2247 du code civil interdit au juge de relever d’office la prescription, de sorte qu’une créance ancienne survit si l’adversaire omet de l’opposer. Le jugement l’illustre à propos de la rémunération que l’article 815-12 reconnaît à l’indivisaire qui gère un bien indivis. Aucune prescription n’ayant été opposée sur ce poste, le tribunal retient une somme de 9 823,94 euros pour chacun des 2 indivisaires, selon l’évaluation du technicien commis.

La proximité avec le coïndivisaire ne justifie pas davantage l’inaction. La Cour de cassation juge que le concubinage ne caractérise pas en soi l’impossibilité d’agir qui suspend la prescription en vertu de l’article 2234 du code civil (Cass. 1re civ., 10 septembre 2025, n° 24-10.157), et l’on voit mal des liens familiaux ou d’affaires recevoir un traitement plus favorable.

L’indemnité d’occupation, l’autre poste du compte

L’article 815-9 du code civil rend l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Cette indemnité est due à l’indivision et se prescrit elle aussi par 5 ans, l’article 815-10, alinéa 3, interdisant toute recherche relative aux fruits et revenus au-delà de ce délai (Cass. 1re civ., 7 février 2018, n° 16-28.686, publié au Bulletin).

Le tribunal fixe l’indemnité à 500 euros par mois à compter de mai 2019. Il retient que l’impossibilité de fait de cohabiter suffisait à caractériser la jouissance privative, et que les absences ponctuelles de l’occupant, non concertées avec son coïndivisaire, ne l’interrompaient pas. L’indivisaire qui avait financé les travaux voit ainsi sa créance réduite à presque rien et reste débiteur d’une indemnité qui court depuis plusieurs années.

Ce que l’investisseur doit faire concrètement

La difficulté tient moins au droit, désormais fixé, qu’à la gestion du temps. Les mesures suivantes permettent de conserver la créance ou, en défense, de la faire tomber.

• —Tenir un relevé des dépenses, avec la date de chaque paiement, la facture et la preuve que le règlement provient de vos deniers personnels.
• —Faire reconnaître la créance par écrit par le coïndivisaire, l’article 2240 du code civil attachant un effet interruptif à la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. Un arrêté de compte annuel signé dans une convention d’indivision remplit cet office.
• —Réclamer expressément et en chiffres chaque créance dès l’assignation en partage ou dans les premières conclusions, sans attendre les opérations devant le notaire.
• —Agir avant tout partage lorsque les sommes sont importantes, puisque la créance est exigible immédiatement et peut être payée par prélèvement sur l’actif indivis.
• —En défense, opposer la prescription poste par poste et facture par facture, le juge ne pouvant le faire à votre place.

Le calcul se fait dépense par dépense, et le temps écoulé ne profite pas toujours à celui qui croit l’avoir pour lui, comme le montre aussi l’analyse consacrée à la prescription trentenaire invoquée pour une terrasse aménagée sans autorisation en copropriété. Une revue des dépenses qui approchent 5 ans d’ancienneté permet de former la demande avant l’échéance.

Le compte d’indivision gagne enfin à être soldé avant la revente du bien rénové, d’autant que le vendeur qui a conduit les travaux s’expose à d’autres risques, notamment parce que la clause de non-garantie des vices cachés ne joue plus lorsque le vendeur a réalisé les travaux. Dans les opérations de valorisation que conduisent les investisseurs des Hauts-de-France, la prescription de la créance d’indivisaire figure ainsi parmi les points à vérifier avant toute cession ou tout partage.

Questions fréquentes