Entreprise du BTP assignée par un bailleur, trois enseignements tirés d’un dossier récent

Entreprise du BTP assignée par un bailleur, une situation fréquente

Couvreurs, étancheurs, plombiers, menuisiers ou entreprises générales, les entreprises du BTP reçoivent régulièrement une assignation d'un type particulier. Le locataire d'un immeuble poursuit son bailleur parce qu'un désordre, le plus souvent des infiltrations, le prive d'une partie de la jouissance des lieux. Le bailleur, plutôt que d'assumer seul la discussion, appelle alors en garantie le constructeur qui est intervenu sur le bâtiment quelques années plus tôt et lui demande de supporter l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées contre lui, réduction de loyer, dommages-intérêts et frais de procédure compris.

J'ai récemment défendu une entreprise du bâtiment placée dans cette situation. Le dossier n'avait rien d'exceptionnel, et c'est précisément ce qui le rend utile, car les arguments qu'il a permis de construire se retrouvent dans la plupart des affaires comparables. Trois enseignements en ressortent, que toute entreprise visée par un appel en garantie décennale gagnera à vérifier avant même de discuter la technique du chantier, et qui rejoignent ce que l'on observe dans les dossiers de construction traités au cabinet, de la réception des travaux jusqu'à la location de l'immeuble.

Premier enseignement, le bailleur n'est pas forcément le maître d'ouvrage

L'article 1792 du code civil rend le constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, mais il ne le fait qu'« envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage ». La garantie décennale n'est donc pas ouverte à toute personne qui subit les conséquences d'un désordre. Elle appartient à celui qui a commandé les travaux et, parce qu'elle est attachée à l'immeuble, à celui qui en est devenu propriétaire par la suite, ce qui explique que la décennale reste ouverte à l'acquéreur d'une maison revendue, même sans procès-verbal de réception.

Or le bailleur qui vous assigne n'est pas toujours celui qui vous a passé commande. Les travaux ont pu être commandés par un propriétaire antérieur, par des associés à titre personnel avant l'apport de l'immeuble à une société, par un gestionnaire ou par une autre structure du même groupe. Il arrive même que le bailleur ne soit pas propriétaire, lorsqu'il tient ses droits d'un bail, d'un usufruit ou d'une simple mise à disposition. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d'appel d'avoir écarté le fondement de l'article 1792 à l'égard d'un bailleur qui n'était qu'attributaire en jouissance des locaux et qui recherchait les constructeurs pour le trouble subi par son locataire, son recours n'étant alors possible que sur le terrain de la faute prouvée (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-16.097).

Le premier réflexe consiste donc à rapprocher l'identité du demandeur de celle qui figure sur le devis, la facture et les règlements. Lorsqu'elles ne coïncident pas, il appartient au bailleur de justifier de sa qualité par un acte d'acquisition postérieur aux travaux, un acte d'apport ou un mandat. À défaut, sa demande se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, au sens des articles 31 et 122 du code de procédure civile, qui peut être soulevée en tout état de cause. Nous avions déjà consacré une analyse à la règle selon laquelle seul le propriétaire est qualifié pour agir en garantie décennale.

Deuxième enseignement, vous n'êtes peut-être pas le seul à être intervenu

Entre la fin de votre chantier et l'assignation, plusieurs années ont souvent passé. D'autres entreprises, parfois d'autres corps d'état, ont pu intervenir sur la même partie de l'ouvrage pendant ce temps, pour une reprise de couverture ou d'étanchéité, la pose d'un équipement, un raccordement ou un simple dépannage, et le propriétaire a pu assurer, ou négliger, l'entretien qui lui incombe. Chacune de ces circonstances est susceptible d'être à l'origine du désordre ou d'y avoir contribué.

La présomption de l'article 1792 ne dispense pas le demandeur d'établir que le dommage est imputable à vos travaux, et le même texte permet au constructeur de s'exonérer en prouvant une cause étrangère. Les autres causes d'exonération obéissent à des conditions strictes, comme le montre le régime de l'acceptation des risques en matière de décennale. L'entreprise a donc intérêt à demander au bailleur, dès ses premières écritures, d'identifier chaque intervenant postérieur à son chantier, de produire les devis et factures correspondants et de justifier de l'entretien régulier de l'ouvrage. Le silence du bailleur sur ces points affaiblit la démonstration du lien entre vos travaux et le désordre, tandis que chaque entreprise identifiée répond de ses propres interventions et peut, selon le cas, être appelée en garantie à son tour.

Le bailleur n'est d'ailleurs pas étranger au dommage dont se plaint son locataire. Il est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'y faire toutes les réparations autres que locatives (articles 1719 et 1720 du code civil). Le préjudice de jouissance réclamé dépend en outre largement de sa réactivité, qu'il s'agisse du délai mis à déclarer le sinistre, à organiser une recherche de fuite ou à solliciter les entreprises. Les mois d'inertie qui lui sont imputables ne peuvent pas être mis à la charge de l'entreprise qui a répondu lorsqu'on l'a appelée.

Troisième enseignement, le rapport de l'expert de l'assureur ne suffit pas

Le bailleur appuie le plus souvent sa demande sur le rapport du technicien mandaté par son assureur, parfois établi après une réunion à laquelle l'entreprise a été convoquée. Ce document sert à régler l'indemnisation entre l'assuré et son assureur, mais il ne vaut pas expertise judiciaire.

La Cour de cassation, réunie en chambre mixte, juge en effet que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, « il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties » (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). La troisième chambre civile a appliqué cette règle à un entrepreneur condamné sur le rapport établi à la demande du maître de l'ouvrage, en précisant qu'il importe peu que l'expertise ait été réalisée en présence des parties (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n° 19-16.278). La première chambre civile l'a encore rappelé le 15 octobre 2025 à propos d'un rapport amiable contradictoire, en n'admettant d'exception que si les constatations de l'expert portent sur un fait établi et non discuté par les parties (Cass. 1re civ., 15 octobre 2025, n° 24-15.281).

Le rapport n'est donc pas écarté des débats, mais il doit être corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509), c'est-à-dire par des pièces qui ne sont pas l'œuvre du technicien lui-même (Cass. com., 1er avril 2026, n° 24-17.785). L'entreprise qui conteste par écrit l'imputabilité du désordre à ses travaux ferme l'exception admise par la Cour et oblige le bailleur à produire d'autres preuves, ou à expliquer pourquoi il n'a pas sollicité d'expertise judiciaire alors qu'il en avait le temps. Les conditions dans lesquelles une entreprise peut être mise hors de cause en expertise judiciaire obéissent d'ailleurs à une logique voisine.

Les déplacements que l'entreprise a pu effectuer à la demande du propriétaire ne modifient pas cette analyse. Une vérification ou une reprise ponctuelle, réalisée sans facture et sans écrit d'acceptation, relève d'une démarche commerciale et ne vaut reconnaissance ni de la cause du désordre ni de sa gravité décennale.

Les bons réflexes à réception de l'assignation

Dès réception de l'assignation, l'entreprise déclare le sinistre à son assureur de responsabilité décennale et vérifie que l'activité en cause figure bien parmi les activités déclarées, car l'assureur décennal peut discuter sa garantie lorsqu'une partie seulement des travaux est couverte. Elle vérifie ensuite la date de réception de ses travaux, car l'action fondée sur l'article 1792 doit être engagée dans les dix ans qui suivent la réception (article 1792-4-1 du code civil). Elle rassemble enfin le dossier complet du chantier, c'est-à-dire les devis, factures, règlements, échanges et comptes rendus des interventions ultérieures, qui permettra de démontrer qui a commandé quoi et ce qui a été fait depuis.

Sur le fond, la défense s'organise autour des trois enseignements qui précèdent, dans cet ordre. La qualité du demandeur se discute en premier, parce qu'une fin de non-recevoir dispense le juge d'examiner le reste. Viennent ensuite l'imputabilité, avec l'identification des autres intervenants, puis la valeur probante des pièces produites. Lorsque d'autres entreprises sont identifiées, la question de leur mise en cause doit être tranchée tôt, faute de quoi la procédure se complique. Les entreprises confrontées en amont à une demande de mesure d'instruction trouveront par ailleurs cinq arguments pour se défendre face à une assignation en expertise judiciaire. Ces contentieux constituent l'un des domaines d'intervention de Replik Avocats, qui assiste les entreprises du BTP des Hauts-de-France et de toute la France dans les litiges de malfaçons, de garantie décennale et d'expertise.

Questions fréquentes

Le cabinet Replik Avocats intervient à Lille en matière de garanties de construction, en conseil comme en contentieux.