Un bien récent, des malfaçons et des entreprises absentes du procès

Vous avez acquis une maison ou un petit immeuble achevé depuis peu, que le vendeur avait fait construire pour son propre compte. Des désordres apparaissent après la vente et vous vous retournez contre le vendeur, seul cocontractant que vous connaissez. Pour invoquer la garantie décennale, vous devez pourtant établir qu'une réception est intervenue entre ce vendeur et les entreprises qu'il avait choisies, alors que vous n'y étiez pas partie, que vous n'avez le plus souvent ni procès-verbal ni factures, et que ces entreprises ne sont pas dans la cause.

Cette configuration se rencontre souvent chez les marchands de biens et les investisseurs qui achètent des actifs récents, comme chez les promoteurs qui revendent un ouvrage livré sans procès-verbal. La possibilité d'établir la réception sans attraire les constructeurs conditionne alors l'accès à la garantie décennale, et par conséquent l'issue du litige. C'est la question que la Cour de cassation a tranchée par un arrêt du 10 septembre 2026.

Les faits et la question posée à la Cour de cassation

Les vendeurs avaient fait construire une maison, dont l'achèvement avait été déclaré en 2016, puis l'avaient vendue en 2017. Se plaignant de malfaçons affectant la construction et ses équipements, les acquéreurs les ont assignés en indemnisation, sans appeler à la cause les entreprises qui avaient réalisé les travaux.

Par un arrêt du 12 juin 2024, la cour d'appel de Pau a rejeté l'intégralité de leurs demandes. Elle a écarté aussi bien la réception judiciaire que la réception tacite, au même motif tiré de ce que l'absence des locateurs d'ouvrage, c'est-à-dire des entreprises liées au maître de l'ouvrage par un contrat de travaux, empêchait toute réception contradictoire. La Cour de cassation devait donc dire si la réception d'un ouvrage peut être établie en justice lorsque les entreprises qui l'ont construit ne sont pas parties à l'instance, et si la réponse diffère selon qu'il s'agit de la prononcer ou seulement de la constater.

Réception tacite des travaux et réception judiciaire, deux mécanismes distincts

La réception, point de départ des garanties légales

L'article 1792-6 du code civil définit la réception comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement, et elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement.

La réception fait courir les garanties légales des constructeurs. La garantie décennale de l'article 1792 s'éteint ainsi 10 ans après la réception en application de l'article 1792-4-1, et la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dure 2 ans au moins à compter de la même date selon l'article 1792-3. L'acquéreur qui ne parvient pas à établir la réception se trouve renvoyé vers la garantie des vices cachés ou la responsabilité contractuelle de droit commun, qui ne lui offrent pas la présomption de responsabilité attachée à l'article 1792.

Lorsque le vendeur revend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire, l'article 1792-1, 2°, du code civil le répute constructeur. Sa garantie ne repose toutefois sur aucune réception propre à la vente. Elle court à compter de la réception des travaux intervenue entre lui, en sa qualité de maître de l'ouvrage, et ses entreprises, de sorte que l'acquéreur qui l'invoque doit établir une réception à laquelle il est resté étranger.

Deux voies que la cour d'appel avait confondues

La réception judiciaire est prononcée par le juge lorsqu'aucune réception amiable n'est intervenue. Elle procède de sa décision, qui retient la date à laquelle l'ouvrage était en état d'être reçu, et c'est parce qu'elle s'impose aux parties que le contradictoire avec les entreprises concernées est exigé.

La réception tacite obéit à une autre logique. Elle résulte du comportement du maître de l'ouvrage, dont la volonté non équivoque d'accepter les travaux peut être établie, le cas échéant par présomption. La Cour de cassation juge que la prise de possession de l'ouvrage et le paiement des travaux font présumer cette volonté (3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.734), tandis que des réserves écrites ou un refus de payer peuvent au contraire l'écarter. Pour des travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession ne peut toutefois résulter du seul fait que le maître de l'ouvrage occupait déjà les lieux (3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938).

Ce que l'acquéreur doit prouver

L'existence d'une réception entre le vendeur et ses entreprises conditionne la garantie due par le vendeur qui a fait construire. La Cour de cassation l'a admis en jugeant qu'une cour d'appel répondait aux conclusions d'acquéreurs qui recherchaient la responsabilité de leurs vendeurs ayant fait construire, en retenant qu'en l'absence de réception les articles 1792 et 1792-1 ne pouvaient s'appliquer (3e civ., 27 février 2013, n° 12-12.148, publié au Bulletin). C'est donc à l'acquéreur qui invoque la garantie d'établir qu'une réception est intervenue, conformément à l'article 1353 du code civil, ce qu'il fera le plus souvent par la présomption de réception tacite, faute de procès-verbal.

La date de cette réception obéit à une autre règle. Lorsque le vendeur soutient que le délai de 10 ans est expiré, c'est à lui d'établir le point de départ qu'il invoque, la Cour de cassation ayant approuvé une cour d'appel d'avoir retenu qu'il appartient au constructeur qui invoque la forclusion décennale d'établir la date de la réception (3e civ., 4 novembre 1992, n° 90-21.295). L'acquéreur n'a donc pas à démontrer qu'il agit dans le délai, et l'incertitude sur la date joue en sa faveur.

Le vendeur qui a construit lui-même se trouve dans une situation différente, puisqu'aucun contrat d'entreprise n'a donné lieu à réception. La Cour juge alors que la réception correspond, pour ce maître de l'ouvrage constructeur, à l'achèvement des travaux (3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-19.918).

Reste la preuve du paiement des entreprises, que seul le vendeur détient en général. L'article 11 du code de procédure civile permet au juge, à la demande de l'acquéreur, d'enjoindre au vendeur de produire les factures et les justificatifs de règlement, au besoin sous astreinte, et de tirer toute conséquence de son refus. Le vendeur ne peut donc pas tirer avantage de la seule rétention de ces pièces.

Ce que juge la Cour de cassation

Pas de réception judiciaire sans les entreprises

La Cour de cassation approuve d'abord la cour d'appel sur la réception judiciaire, dans les termes suivants.

« La réception judiciaire étant prononcée contradictoirement en application de l'article 1792-6 du code civil, la cour d'appel a exactement retenu qu'elle ne pouvait être prononcée en l'absence des locateurs d'ouvrage concernés. »

Le juge ne peut donc pas prononcer une réception judiciaire contre des entreprises qui n'ont pas été mises en mesure de discuter l'état de l'ouvrage et la date retenue. Cette solution découle directement de l'exigence de contradictoire posée par l'article 1792-6.

La réception tacite peut être constatée sans elles

La Cour censure en revanche l'arrêt sur la réception tacite, au visa du même texte. Après avoir rappelé que le maître de l'ouvrage peut recevoir tacitement l'ouvrage lorsqu'est établie, le cas échéant par présomption, sa volonté non équivoque d'accepter les travaux, elle juge ce qui suit.

« La réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l'ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d'ouvrage concernés ne sont pas parties à l'instance. »

La distinction tient à la source de la réception. Lorsqu'il constate une réception tacite, le juge ne décide rien et se borne à relever une volonté que le maître de l'ouvrage a déjà exprimée par son comportement, de sorte que la présence des entreprises n'est pas une condition de cette constatation. En refusant de rechercher si les vendeurs avaient, en prenant possession de la maison, manifesté leur volonté de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1792-6.

Rendu en formation de section et publié au Bulletin, l'arrêt a une portée de principe. Il dissocie nettement les 2 modes de réception que la cour d'appel avait soumis à la même exigence procédurale.

Une constatation qui ne lie pas les entreprises

L'arrêt ne règle pas la situation des entreprises absentes, et il faut l'anticiper. Selon l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'entre les mêmes parties, de sorte que la réception tacite constatée dans une instance à laquelle les entreprises n'étaient pas parties ne leur est pas opposable à ce titre. Le vendeur condamné qui se retournera ensuite contre ses entreprises devra donc établir à nouveau la réception face à elles, qui pourront la discuter.

Ce que l'arrêt change pour l'acquéreur et pour le vendeur

L'issue devant la cour de renvoi

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux, qui devra rechercher si les vendeurs ont manifesté leur volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage en en prenant possession. La cassation étant limitée aux demandes fondées sur les articles 1792 et suivants, ce sont ces seules demandes qui pourront être examinées au fond si la réception tacite est établie.

Pour l'acquéreur, investisseur ou marchand de biens

L'acquéreur d'un bien récent peut désormais agir sur le fondement décennal contre son vendeur-constructeur sans être tenu d'appeler à la cause des entreprises qu'il ne connaît pas toujours. Sa meilleure protection se prépare toutefois avant la signature. Lorsque des travaux ont été réalisés depuis moins de 10 ans, il a intérêt à obtenir le procès-verbal de réception et à le faire annexer à l'acte de vente.

Si le vendeur ne dispose pas d'un tel procès-verbal, l'acquéreur doit au moins réunir les éléments qui établissent les 2 critères de la réception tacite, c'est-à-dire la prise de possession par le vendeur et le paiement de l'essentiel du prix. Il n'est pas nécessaire d'obtenir toutes les factures d'une opération qui a pu mobiliser plusieurs corps d'état. Les factures de solde acquittées de chaque entreprise, ou une attestation du maître d'œuvre confirmant le règlement intégral des marchés, permettent de faire jouer la présomption.

L'appel en cause des entreprises et de leurs assureurs reste souvent la stratégie la plus sûre. Il permet de solliciter à titre subsidiaire une réception judiciaire, d'exercer l'action directe contre l'assureur de responsabilité décennale prévue par l'article L. 124-3 du code des assurances et de rendre la décision opposable à ceux qui en supporteront la charge finale.

Le délai appelle la même vigilance. La garantie décennale expire 10 ans après la réception et non 10 ans après la vente, de sorte que, pour un bien occupé par son vendeur depuis 8 ou 9 ans, l'échéance peut être proche alors même que l'acquisition est récente. La date retenue dépend aussi des conditions dans lesquelles la réception est intervenue, comme le montre la question de la date de départ de la garantie décennale en cas de réception avec réserves.

Lors de l'achat, l'acte doit mentionner l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage lorsqu'il intervient avant l'expiration du délai décennal, en application de l'article L. 243-2 du code des assurances. Cette mention renseigne l'acquéreur sur la possibilité d'un préfinancement des réparations, indépendamment de toute discussion sur la responsabilité du vendeur.

Pour le vendeur qui a fait construire

Le promoteur ou le marchand de biens qui revend un ouvrage qu'il a fait construire ne doit pas voir dans l'absence de procès-verbal une protection. Sa propre prise de possession et le paiement de ses entreprises peuvent suffire à faire présumer la réception, et donc à faire courir sa responsabilité décennale envers l'acquéreur. Il a intérêt à organiser une réception expresse avec ses entreprises avant la revente et à en annexer le procès-verbal à l'acte, afin de disposer d'une date certaine, de préserver ses recours contre elles et de pouvoir établir sans discussion le point de départ du délai décennal.

Questions fréquentes